plan viabilidad

Memoria Explicativa del Proyecto.
El proyecto de Centro Comercial situado en la urbanización “Los Collados Zieschang 2” del
municipio de Águilas (Murcia), está ubicado sobre una parcela de 6.925 metros cuadrados y
tiene una superficie construida de 5.955,01 m^2 de locales – en dos plantas- y de 4.397,03
m^2 de sótanos bajo rasante. Dicho proyecto, está tasado por TINSA, en junio de 2009, en15.110.616.-€.
Para el análisis de la Dimensión propuesta para el Concepto de Centro Comercial, se
considera relevante la sinergia del proyecto que se va a llevar a cabo sobre la finca contigua de
un Hospital Medico Quirúrgico privado de 1.800 m^2 distribuidos en tres plantas y que contará
con unas 20 camas y albergará las especialidades de Traumatología, Oftalmología, Cirugía
digestiva,Cirugía vascular, Urología y Otorrinolaringología.
A partir de esa premisa, se ha definido un Programa Comercial detallado que incorpora el
conjunto de actividades comerciales previstas y su dimensionamiento objetivo. La dimensión
prevista para cada actividad puede sufrir alguna pequeña variación debido al posterior ajuste
de superficies que se lleva a cabo en una posterior fase de implantaciónfísica de la oferta. La
Superficie Bruta Alquilable (SBA) se ha establecido en torno a 5.635 metros cuadrados.

Actividad Comercial
Alimentación
Restauración
Entretenimiento
Servicios y Cotidianos
Area Socio Sanitaria
Total

PROYECTO POR ACTIVIDADES
Locales
Terrazas
Total SBA M2
M2
M2
1.420
1.420
1.161
410
1.571
549
549
881
881
970
244
1.214
4.981
654
5.635

%
25,20%27,88%
9,75%
15,63%
21,54%
100%

A nivel gráfico, la distribución de la SBA del Proyecto por Actividades queda del modo
siguiente:

SBA C Comercial por Actividades

21,54%

25,20%

Alimentación
Restauración
Entretenimiento

15,63%

Servicios y Cotidianos
Area Socio Sanitaria

9,75%

27,88%

Estudio de viabilidad y propuesta de financiación.
Para realizar un primeranálisis, el cuadro de la propuesta del Programa con los locales
agrupados por actividades se muestra a continuación, especificando cifras en euros por mes y
por año así como cifras totales por actividad.

Actividad
Alimentación
Restauración
Entretenimiento
Servicios y Cotidianos
Area Socio Sanitaria
Total

SBA
1.420
1.571
549
881
1.214
5.635

euro/m2 /mes
8
10
16
19
24
2827
31
16
18
16
19

renta mes
11.360
14.200
24.586
30.050
13.181
15.378
23.496
27.020
19.656
21.840
92.279
108.487

renta año
136.320
170.400
295.034
360.598
158.170
184.531
281.957
324.240
235.872
262.080
1.107.353
1.301.849

A nivel gráfico, las Rentas por actividades se muestra a continuación:

Rentas por actividades (euros/m2/mes)
35
30
25
20
15
105
0
Alimentación

Restauración Entretenimiento

Hip. conservadora

Serv. y
Cotidianos

Area Socio
Sanitaria

Total

Hip. optimista

Por lo tanto, en media para el total de actividades se obtiene una renta de 17,8 € por mes por
metro cuadrado.
Aunque anteriormente se ha reseñado que el proyecto está tasado en algo más de 15 millones
de euros, y dado que el proyecto estáejecutado en más de un 41% - ver informe adjunto de
situación de proyecto- la financiación ajena que se requiere es de CINCO MILLONES DE
EUROS.
En base a ello, y se establece que la financiación tendría un vencimiento a 10 años con 4 años
de carencia de capital, para lo cual se han realizado diversos análisis para determinar cuál
sería la renta media mínima o la ocupación media mínima para elperiodo considerado de
explotación – horizonte 2012 – 2025-, que haría posible atender el servicio de la financiación
ajena así como los gastos necesarios para desarrollar la actividad.
i)

Considérese que el tipo aplicable a la financiación es del 5%.
Además sólo se recogen los flujos de tesorería generados en el periodo de
explotación del horizonte contemplado 2012-2025, y no se considera el...