Planificacion Enajenacion Bienes Raices Urbanos

RENTA – ACTUAL LEY SOBRE IMPUESTO A LA – ART. 14°, LETRA B), ART. 17°, N°8, LETRA B, ART. 18°, ART. 54°, N°1, ART. 55°, LETRA A). }
(ORD. N° 1442, DE 13.06.2011).

Sociedad de Responsabilidad Limitada – Arrendamiento de bienes raíces urbanos – Mayor valor obtenido en la enajenación –Tratamiento tributario – Impuesto territorial.


Se ha solicitado un pronunciamiento sobre diversos aspectosde la situación tributaria de bienes raíces urbanos, pertenecientes a una sociedad de responsabilidad limitada.

I.- ANTECEDENTES.

Señala que su representada es una sociedad de responsabilidad limitada que se creó como consecuencia de la división de una sociedad operativa comercial dedicada a la post producción publicitaria, cuyo giro exclusivo es el arrendamiento de bienes raíces.

Losúnicos activos de la sociedad que se constituyó por la división, son dos bienes raíces urbanos asignados en la escisión indicada, los cuales arrienda a terceros, y cuyas rentas no exceden del 11% de sus avalúos fiscales.

Agrega que la división se habría efectuado hace más de un año, y que habrían transcurrido más de cinco desde la adquisición del inmueble por parte de la sociedad madre.

Enrelación a lo anterior, solicita se confirmen los siguientes criterios:

a) Los ingresos obtenidos por el arriendo de los bienes raíces, se pueden acoger al régimen de renta presunta;
b) La enajenación de uno de estos bienes, que se realizará a un tercero no relacionado, no estaría afecta a tributación, al no tratarse de un activo de una empresa que declare su renta efectiva en la Primera Categoría,y
c) Las contribuciones de bienes raíces no pueden ser utilizadas como crédito por la sociedad, pero sí pueden ser rebajadas de la base imponible del Impuesto Global Complementario de los socios.

II.- ANÁLISIS.
De acuerdo a lo establecido por la letra d), del Nº 1, del artículo 20, de la Ley sobre Impuesto a la Renta (LIR), las personas naturales o jurídicas, con excepción de las sociedadesanónimas, podrán declarar la renta presunta o efectiva, por la explotación de bienes raíces no agrícolas, cuando la renta obtenida sea igual o inferior al 11% del avalúo fiscal de los inmuebles, vigente al 1 de enero del año respectivo. Cuando la renta efectiva proveniente de la referida explotación, exceda del 11% del avalúo fiscal de los bienes vigente a la misma fecha antes indicada,obligatoriamente deberá declararse dicha renta efectiva.
Por otro lado, conforme a lo dispuesto por la letra b), del Nº 8, del artículo 17, de la LlR, no constituye renta el mayor valor, incluido el reajuste del saldo de precio, obtenido en la enajenación de bienes raíces, excepto respecto de aquellos bienes que formen parte del activo de empresas que declaren su renta efectiva en la Primera Categoría.Cabe hacer presente que si la citada operación es calificada de habitual, conforme a las normas del artículo 18 de la LlR, por representar el resultado de negociaciones o actividades realizadas habitualmente por el contribuyente, el mayor valor obtenido se encuentra afecto a los impuestos generales de la Ley del ramo.
El inciso 3° de esta última norma legal, establece que se presumirá de derechoque existe habitualidad, en los casos de subdivisión de terrenos urbanos o rurales y en la venta de edificios por pisos o departamentos, siempre que la enajenación se produzca dentro de los cuatro años siguientes a la adquisición o construcción, en su caso. Agrega la referida norma, que en todos los demás casos se presumirá la habitualidad cuando entre la adquisición o construcción del bien raíz ysu enajenación transcurra un plazo inferior a un año.
Asimismo, en caso que la enajenación se efectúe a una persona con la que el enajenante se encuentre relacionado, en los términos señalados por el inciso 4°, del N° 8, del artículo 17, de la LIR, el mayor valor obtenido también estará afecto a la tributación general de la LIR.
III.- CONCLUSIONES.
1. De acuerdo a las normas legales citadas,...