Planillas De Comparacion De Valores Venales

PLANILLAS DE COMPARACION DE VALORES VENALES
VALUACIÓN DE INMUEBLES
Las planillas de análisis de valor son instrumentos para el procesamiento de la información y la obtención de valores unitarios que conducirán al Valor de Tasación.
Su uso correcto implica dos niveles:
• la introducción de la información sobre los inmuebles que obrarán de antecedentes de mercado.
• el procesamiento de lainformación en forma coherente y en función del objetivo propuesto :la obtención de un valor unitario para el bien a tasar o valor zonal.
Se describe a continuación la planilla de Análisis de Valores Venales para comparación integral de inmuebles, considerando tierra y construcción.
DESCRIPCION DE LA PLANILLA
El encabezado lleva los datos básicos del expediente, la fecha de tasación, la moneda enuso y el tipo de cambio, el técnico que intervino y la zona de análisis.
Asimismo, se consignan la ubicación y medidas del bien y los datos de las inmobiliarias que han sido fuente de información.
Los antecedentes recogidos se ubican en orden a la izquierda de la planilla. Se consignan básicamente ventas realizadas, cuando se cuenta con datos verificables, u ofertas.
Toda la primera parte de laplanilla desarrolla información sobre los antecedentes elegidos y registrados: fecha, precio, medidas, superficie, zonificación, precio unitario según superficie.
La planilla de Análisis de Valores Venales permite obtener de cada antecedente el precio unitario por la superficie considerada, dato que interesa básicamente.
Estos valores unitarios obtenidos de cada antecedente serán procesadosutilizando coeficientes de homogeneización, que compararán cada una de las características principales del bien a tasar con las de los antecedentes.
Los coeficientes de homogeneización se aplican como multiplicadores.
Los rubros de comparación son los pertinentes para cada caso: actualización, ubicación, piso, planta, superficie, capacidad constructiva, edad, estado, proporciones de frente y fondo,existencia de patio o terraza, etc
La selección de antecedentes debe ser representativa del segmento de mercado del bien tipo o del tasado, es decir del bien que motiva la confección de la planilla, de modo que si esto es así, los coeficientes de homogeneización razonablemente no asumirán altos niveles, reduciendo el posible error de apreciación.
Para la adopción de los coeficientes dehomogeneización o comparación, el tasador debe apelar a sus conocimientos técnicos, apreciación y experiencia. En algunas ocasiones, el Tribunal brindará cuantificaciones referenciales de coeficientes, que sirven para orientar sobre el rango más usual para cada caso. De todas formas, debe primar el buen criterio del tasador, que es quien resuelve la aplicación del coeficiente que corresponda.
A loscoeficientes de homogeneización netamente comparativos, se suma el coeficiente de oferta, que se aplica a cada antecedente de oferta consignado.
El coeficiente de oferta es una reducción del valor del antecedente, estimado en función del valor real que asumiría la operación. Se aplica a cada caso, y por lo tanto la apreciación del tasador puede ser distinta para cada antecedente aún dentro de la mismaplanilla
Todos los coeficientes se multiplican entre sí, obteniéndose un coeficiente total por cada antecedente. Este coeficiente total multiplicará el valor unitario solicitado por ese antecedente, obteniéndose un valor unitario transformado en cada caso.
El concepto es que si el antecedente fue correctamente seleccionado como exponente de ese segmento de mercado -y es por lo tanto comparablecon el bien a tasar-, y por él se solicita un determinado valor unitario siendo como es y con las características que tiene, si sus características fueran idénticas al bien a tasar, el mercado solicitaría este valor transformado, que incorpora además la reducción por contraoferta. El proceso de homogeneización implica desde este punto de vista una calificación del bien a tasar, extrayendo de él...