Plusvalía

PROYECTO DE ACUERDO 136 DE 2003
"Por el cual se establecen las normas para la aplicación de la participación en las plusvalías en Bogotá, Distrito Capital"
EXPOSICIÓN DE MOTIVOS
I. Introducción
Históricamente, parte del esfuerzo colectivo que implica la construcción de una ciudad y los altos costos que ello representa han sido apropiados por los particulares, quienes ven incrementado el valorde sus terrenos, muchas veces de manera acelerada, sin esfuerzo alguno. ¿Qué genera este fenómeno, que se traduce en especulación sobre los precios de la tierra? ¿Cuáles son las consecuencias del mismo?
Empecemos por responder la segunda de las preguntas. La especulación sobre los precios del suelo en ciudades como Bogotá se ha traducido en la imposibilidad de que los menos favorecidos tenganacceso a una vivienda edificada sobre un terreno apto para ser urbanizado. Esto genera fundamentalmente exclusión social y desarrollo de una ciudad ilegal y desordenada, cuya regularización en el largo plazo termina excediendo notablemente los costos en que se hubiera incurrido si estos desarrollos urbanos hubiesen sido hechos inicialmente de manera legal y planificada.
Ahora bien ¿Qué genera ofavorece la especulación sobre los precios del suelo? Son las administraciones públicas, que con sus decisiones disponen qué se puede urbanizar y en qué condiciones. A partir de esto los particulares se forman una expectativas que necesariamente habrán de reflejarse en el precio de la tierra, elevando su valor en muchos casos.
El propietario es consciente de que la tierra para urbanizar es un biennecesario y escaso. Tarde o temprano la Administración, o la presión misma de la ciudad, harán que sus terrenos sean urbanizables y esto eleva los precios sin necesidad de incorporar trabajo o inversión alguna en la producción de esta ganancia. Igual fenómeno puede ocurrir al interior de la ciudad cuando se decide cambiar la reglamentación de una determinada área y en virtud de ello aumenta laposibilidad de aprovechamiento del suelo, ya sea porque se puede construir más o por que se puede destinar el inmueble a un uso más rentable.
Las decisiones que toma la Administración en desarrollo de su función de planificación urbana y que hacen elevar los precios de la tierra, "aparentemente" sin costo alguno, tienen un precio para la sociedad en su conjunto y este precio lo apropia actualmente elparticular dueño de la tierra. La decisión de incorporar un terreno al perímetro urbano de la ciudad, el acto por el cual se autoriza una mayor edificabilidad o permitir que una zona se puedan desarrollar usos económicos más rentables, implican una serie de compromisos por parte de la Administración con el fin de hacer posible que sus decisiones puedan ser posibles en la práctica. Los barriosnuevos necesitan vías de acceso y redes de servicios públicos; si una zona aumenta en densidad o usos económicos, necesita otro tipo de infraestructura y equipamientos urbanos.
En síntesis: es la decisión de la Administración la que hace incrementar el valor del suelo, aumento que está necesariamente ligado a toda la inversión pública que implica concretar este proceso de urbanismo. No obstante loanterior, los particulares han venido apropiando este mayor valor o esperan hacerlo en algún momento. En otras palabras, de manera paradójica, el proceso de la gestión estatal de la urbanización de la tierra termina siendo un factor de especulación y eventual exclusión social para la adquisición de la tierra por parte de los más pobres.
A manera de ejemplo hay dos casos sucedidos en Colombiadurante los años 90: en Bogotá "Ciudad Salitre" y en Cali "Ciudadela Desepaz". En ambos la ciudad suministraría los servicios básicos como incentivo para que el Estado y los promotores privados construyeran viviendas para grupos de bajos ingresos.
El simple anuncio de que los respectivos Concejos estaban a punto de promover desarrollos aumentó significativamente los precios de las tierras. En el...