Por Qué Estalló La Burbuja Inmobiliaria En España

Escrito bajo el pseudónimo de Burbujator en 2004:

Antes de comenzar con la exposición de cómo llegamos a esa conclusión, nos gustaría hacer una breve reflexión o más bien aclaración matemática. Una corrección de precios del 55% es equivalente a contrarrestar una subida del 122%. Es decir si una vivienda costaba 100.000 € en el año 97 y actualmente “vale” 222.000 €. La futura corrección del 55%la dejaría de nuevo en 100.000 €. Aunque todo esto no es del todo correcto ya que cuando hablamos de una corrección del 55% hablamos en términos reales (descontando la inflación). Dicho de otra manera, si tuviéramos una inflación futura del 3% anual durante 4 años (12,5% inflación), hablaríamos de una bajada de precio de aprox. 40-45% en precios nominales, ya que ambos efectos conseguirían labajada del 55%

Los 6 métodos utilizados para alcanzar dicha cifra son los siguientes:

- Precio de la vivienda / Renta disponible
- Rentabilidad del activo (precio del alquiler de dicha vivienda)
- Ajuste sobre previsiones de organismos independientes
- Estructura de costes de la construcción / promoción
- Precio del suelo en las últimas adjudicaciones
- Valoración de las empresasinmobiliarias en bolsa

Trataremos de ser breves y de lenguaje sencillo ya que así es más fácil comprender el razonamiento:

a) Precio vivienda / Renta disponible. Mientras que dicha ratio se encuentra con unos valores medios históricos de 3,5 (actualmente es así en muchas economías desarrolladas a pesar del fenómeno global de burbuja provocado por los actuales tipos de interés realesnegativos), en España se sitúa entre 7,5 y 8 veces. Siempre se ha vuelto a valores de equilibrio (aunque a veces con efecto “overshooting” el ajuste es más fuerte que una simple vuelta a la media). Esto ha sido siempre así a lo largo de la historia, aunque algunos pueden creer en un nuevo paradigma. Una vuelta al equilibrio nos dejaría en un ajuste entre el 53% y el 56%.

b) Rentabilidad precio activo:tengamos en cuenta que la rentabilidad habitual de un activo inmobiliario está en torno al 5-6% (esta es la cifra comúnmente aceptada para el caso de oficinas, centros comerciales…y antes para vivienda). Bien, hemos tomado un caso extremo, los paus del norte de Madrid, donde pueden comprobar (sept 04) que las viviendas con servicios completos tienen precios de salida en torno a los 450.000 €mientras que los alquileres rondan los 850-900 € (con una comunidad de 100-125€). La rentabilidad bruta de dicha “inversión” es de 9.000 € anuales o lo que es lo mismo 2%. Pensemos también en la zona sur de Madrid donde por viviendas de 250.000 € (teóricos) se obtienen rentas mensuales de 600 € (quitémosle los 50€ de gastos), en este caso no llegaríamos al 3% (2,6%). Estos cálculos no tienen en cuentaotros gastos, impuestos municipales, impuestos de sociedades o irpf, etc. En cuyo caso hablaríamos de rentabilidades netas del 1-1,5%. Podríamos pensar que los alquileres deberían duplicarse pero lamentablemente eso depende de la renta disponible no de las facilidades de financiación o el espejismo crediticio actual que permite el masivo endeudamiento en la compra de vivienda. (Nota: no se hantenido otros gastos o depreciaciones que harían la rentabilidad incluso menor) Hagamos números para subir del 2% al 5% o del 2,6% al 6%, necesitamos disminuciones de precio entre 57% y 60%.

c) Ajuste sobre previsiones de organismos independientes: Cuando comenzaron a aparecer los primeros artículos de The Economist, hace ya más de un año hablaban de una sobrevaloración del 30% (mar 2003), siaceptamos como buenas las últimas subidas de la vivienda: 17% anual.(27% adicional de subida en 18 meses) hablaríamos de una sobrevaloración del 57% en verano de 2004. El Banco de España con datos de 2002 hablaba de un ajuste de más del 15% sobre el valor de equilibrio (sumen 2 años, 35% adicional), nos quedamos de nuevo en una sobrevaloración del 50%. Actualmente se manejan advertencias entre el...