Precontrato

EL PRECONTRATO Y LA PROMESA DE VENTA

La promesa de venta pretende, fundamentalmente, asegurar la celebración de un contrato futuro que, por circunstancias diversas, no puede celebrarse en el momento presente.
Se trata de un contrato perfecto cuyo objeto es la celebración de un contrato futuro cuyo contenido se encuentra definido en el propio contrato de promesa de venta.
A diferencia de lacompraventa tradicional, la obligación de entregar la cosa y pagar el precio en las condiciones pactadas no nace en el momento de su “perfección contractual”. Pero lo que si nace para las partes es la obligación de celebrar en un plazo de tiempo un contrato de compraventa cuyo contenido ya aparece determinado.
Es este mismo sentido , es el compromiso de contraer una obligación contractual. Esfrecuente en especial en el contrato de compraventa, tanto si se otorga de parte del vendedor como del comprador o de ambos, pero puede afectar a otros contratos.(1)
En cuanto a la promesa de vender, el maestro Alberto Brenes Córdoba, nos tiene otra definición a la que él llama "promesa de venta", el ofrecimiento que hace el vendedor al comprador de transmitirle la propiedad de una cosa medianteun precio determinado. Sí la promesa es aceptada inmediatamente, la compraventa queda concluida, pudiendo cualquiera de los estipulantes exigir del otro el cumplimiento del contrato.(2)

SOBRE LA NATURALEZA JURÍDICA DEL CONTRATO DE OPCIÓN DE VENTA Y SU DIFERENCIA CON EL CONTRATO DE COMPRAVENTA

El artículo 1049 del Código Civil dispone que la venta es perfecta entre las partes desde queconvienen en cosa y precio. Por su parte, el numeral 1053 ibídem establece: "Si la promesa de vender una cosa mediante un precio determinado o determinable ha sido aceptada, da derecho a las partes para exigir que la venta se lleve a efecto". De conformidad con el artículo 1054 de ese mismo cuerpo normativo: "Tanto en el caso de promesa de venta como en el de promesa recíproca de compra-venta, lapropiedad se transmite desde el día de la venta y no desde el día de la promesa". En nuestro país, tradicionalmente, la doctrina se ha dado a la tarea de distinguir entre la compraventa, propiamente dicha, y el contrato de opción de venta que la suele preceder en determinados casos.
Así, se ha dicho que "la 'opción de venta' es un contrato preparatorio de otro principal de compraventa, quevincula para la celebración de este último, vale decir una 'promesa de venta'; sus efectos son distintos con relación al contrato de compraventa, ya que la traslación del dominio tiene lugar únicamente con la venta, no con la promesa u opción, como predica el artículo 1054 de nuestro Código Civil (Si, como se advierte, el desplazamiento del dominio tiene lugar legalmente por razón de la venta y no dela promesa, cabría preguntarse: ¿cuál es el derecho real que por la opción se concede al optante? La facultad que éste adquiere, lo es para decidir sobre la conclusión del contrato principal a que se contrae la promesa, no un derecho recayente sobre la cosa a que se refiere la opción, que sigue siendo de propiedad del promitente
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(1) OSSORIO (Manuel). Diccionario deCiencias Jurídicas, Políticas y Sociales, Buenos Aires, Editorial Heliasta S. R. L. trigésima segunda edición, 2006, p. 778.
(2) BRENES CÓRDOBA (Alberto).Tratado de los Contratos. San José, Editorial Juricentro, 1985, p. 108 y 109.

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vendedor, con el poder dispositivo de la misma y pudiendo por tanto, enajenarla, si bien faltaría con ello a la obligación asumida con la opción, que entrañaríauna responsabilidad a su cargo de daños y perjuicios por incumplimiento, al frustrar el ejercicio de la facultad del optante)". (3)
Puede observarse, la clara diferenciación entre ambas figuras, dado que la opción de venta se perfila como un contrato preparatorio del definitivo de compraventa, siendo este último, conforme a lo expuesto, el único susceptible de transmitir la propiedad del bien....