PREGUNTA N 3 Tecnica de tasación

PREGUNTA N° 3
ANTECEDENTES
1) OFICINA CON UNA SUPERFICIE DE 80M2, CON UNA DEPENDENCIA DE 45 M2 Y SE ENCUENTRA SITUADA EN 5° PISO, SU CARACTERISTICA DE CONSTRUCCION DEL EDIFICIO ES BUENA SINSERVICIOS CENTRALES, POSEE GARAGE, SU ESTADO DE CONSERVACION ES BUENO, CON UNA ANTIGÜEDAD DE 10 AÑOS. VALOR $ 600.000
Norma correspondiente a Dependencia= 45M2X53%=23.85 M2+80M2= 103.85 M2
VALOR UNITARIO DELM2= VALOR/SUPERFICIE = 600.000/103.85= $5777.56
Interpolacion Lineal
X= Superf. X= 103.85 X1=90 X2=120
Y= Coef. Y= ? Y1=1.05 Y2=1
Y= Y1+Y2-Y1*(X-X1)X2-X1
Y=1.05+1-1.05*(103.85-90)
120-90
Y=1.05+(-0.05)*13.85
30
Y= 1.05+(-0.001)*13.85
Y= 1.05+(-0.014)
Y=1.05-0.014=1.036=1.04
COEFICIENTE SUP. PROPIA HOMOG 103.85 M2= 1,04
COEFICIENTE DE UBICACIÓN ENPISO 5° = 1,05
COEFICIENTE UBICACIÓN OFICINA EN PLANTA=
COEFICIENTE CARACT. CONSTR. DEL EDIFICIO (Buena sin servicios centrales)=1.07
COEFICIENTE OFICINA EN EDIFICIO CON GARAGE=1.10
COEFICIENTE DEDEPRECIACION POR EDAD Y ESTADO = 0.97
Conservacion: Buena (2 en Ross)
Calculo % de duración (ingreso a la Tabla de Ross Heidecke)
N= Antigüedad X100=10X100/70=14.28 = 10.3%
COEFICIENTE DE DEPRECIACION POREDAD Y ESTADO
1-(K/3)= 1-(10.3/3)= 1- 3.43%= 0.97
K=10.3%
CALCULO FINAL DE LOS COEFICIENTES= 1.04X1.05X1.07X1.10X0.97= 1.25
VALOR UNITARIO M2 HOMOGENEIZADO=$5777.56/1.25=
$4622.05
2) OFICINA CON UNASUPERFICIE DE 75 M2, SE ENCUENTRA SITUADA EN EL 2° PISO, SIN ASCENSOR, SU CARACTERISTICA DE CONSTRUCCION DEL EDIFICIO ES MUY BUENA, SIN SERVICIOS CENTRALES, SU ESTADO DE CONSERVACION ES BUENO, CON UNAANTIGÜEDAD DE 9 AÑOS. VALOR $ 620.000
VALOR UNITARIO DEL M2= VALOR/SUPERFICIE
VALOR UNITARIO DEL M2= 620.000/75M2
VALOR UNITARIO DEL M2= $ 8266,67
Interpolación Lineal:
X = SUPERF. X = 75 X1=60X2=90
Y = COEF. Y=? Y1 =1.10 Y2 =1.05
Y = Y1+Y2-Y1 * (X-X1)
X2-X1
Y= 1.10+1.05-1.10 * (75-60)
90-60
Y= 1.10+ (-0.05) * 15
30
Y= 1.10 + (-0.001) *15
Y = 1.10 + (-0.015)
Y = 1.10 – 0.015= 1.085=1.09...