Principio de publicidad y tracto sucesivo

PUBLICIDAD REGISTRAL
Los principios regístrales son la base de nuestro sistema registral, por cuanto constituyen reglas de orientación, fundamentales del derecho registral.
Tal como lo señala "Los principios regístrales son notas, caracteres o rasgos básicos que tienen o debe tener un determinado sistema registral"
Entendamos entonces que los principios regístrales son la base para el procesode calificación del Registrador Público, estableciendo pautas a seguir para lograr la protección del Tercero Registral.
Nuestro sistema registral se encuentra conformado por 10 principios regístrales, los cuales se encuentran normados en el Código Civil y en Reglamento de los Registros Públicos de fecha 23 de junio del 2001.

I. ALGUNAS CONSIDERACIONES PREVIAS

* LA PUBLICIDAD ENGENERAL:
La publicidad en sentido amplio y general es el conjunto de medios que se emplean para divulgar y extender el conocimiento o noticia de determinadas situaciones o acontecimientos, en cuanto objeto de publicidad, adquirirán la calidad o estado de publicas, esto es, serán notorias, manifiestas y patentes para todos.
Así la publicidad se opone a la clandestinidad, en tanto la primerasupone divulgación y conocimiento, mientras la segunda ocultación y desconocimiento.
El objeto de esta publicidad, es decir aquello que es materia de publicación, puede ser, en principio, cualquier clase de acontecimiento, y la divulgación del mismo busca principalmente producir un acontecimiento efectivo entre más personas hacia quienes va dirigida.
A la publicidad en este sentido jurídico, encambio y dentro de esta le corresponde un concepto mucho más estricto.
* LA NECESIDAD DE UNA PUBLICIDAD REGISTRAL:
A lo largo de la historia del derecho es sencillo constatar que los diversos pueblos y sociedades permanentemente han buscado divulgar determinadas situaciones relevantes para el resto de la comunidad por su importante efectos jurídicos.
Es decir, hay una evidente necesidad deexteriorizar y divulgar determinadas situaciones (actos o derechos),por lo que siempre se han buscado desarrollar sistemas de publicidad, a veces muy incipientes, otras veces muy acabados, pero sistemas que finalmente pretendían en todos los casos posibilitar el conocimiento de estas situaciones.
“Para entablar cualquier relación jurídica se requiere el máximo de certeza sobre sus presupuestos: sise va a comprar, que el vendedor sea dueño y que el estado, para satisfacer esa necesidad de certidumbre, organiza la publicidad. A través de la publicidad se hacen innecesarias las averiguaciones. El estado hace públicos esos datos cuyo conocimiento se requiere para entablar las más diversas relaciones jurídicas.”
II. LA PUBLICIDAD REGISTRAL

Cuando uno desea realizar una adquisición de uninmueble debe de realizar el estudio de los títulos del inmueble y de las partidas registrales relacionadas, un complemento a este estudio es la publicidad registral.
Como sabemos la publicidad que expide los registros no es solo una publicidad noticia sino es una publicidad jurídica, es decir genera efectos jurídicos no solo a las partes involucradas sino ante terceros.

1. CARACTERÍSTICASDE LA PUBLICIDAD
a. No es temporal o intermitente, sino sostenida e ininterrumpida.
b. Quien realiza la publicación es el Estado. Se la denomina “heteropublicación” dado que quien publica es un sujeto extraño (distinto) a los intervinientes. Es una publicación de acontecimientos que interesan a situaciones de Derecho privado, realizada por la Administración.

2. EFECTOS DE LAPUBLICIDAD

* Los terceros se verán afectados o perjudicados por las situaciones jurídicas publicadas aun cuando no hubieran accedido a su conocimiento efectivo.
* Ello por cuanto la cognoscibilidad general produce oponibilidad erga omnes.

3. FINES DE LA PUBLICIDAD REGISTRAL
El fin principal es la “seguridad jurídica”, que reconoce 2 vertientes:
A. Seguridad estática (tutela de...