principios básicos del valor


CONCEPTO DE AVALUO
AVALUO.- Es la estimación del valor de un inmueble, el resultado de un avaluo puede ser dado en forma oral, pero generalmente es un reporte escrito preparado por el valuador, del valor estimado del bien debidamente identificado y a una fecha dada, justificándolo por la presentación y análisis de los diversos factores de mercado que intervienen.

NIVELES DE VALUACIONPRIMER NIVEL DE ACTIVIDAD VALUATORIA.- Este nivel está comprendido por el público. Es la gente que usa el bien raíz, lo posee y lo emplea.
SEGUNDO NIVEL DE ACTIVIDAD VALUATORIA.- Este nivel está comprendido por las personas que intervienen en la valuación de un bien raíz: vendedores, corredores, inversionistas, constructores, administradores y prestamistas. Estos individuos no son valuadoresprofesionales pero están en constante contacto con el valor de la propiedad. Son fuentes de información para el publco, pero deben siempre limitar sus opiniones de acuerdo a sus posibilidades.
TERCER NIVEL DE ACTIVIDAD VALUATORIA.- Este nivel esta constituido por valuadores profesionales. La necesidad para estos servicios es reconocida por los bancos, sindicatos, hipotecarias y compañías aseguradoras.Es sumamente acudir a los servicios de un valuador, ya que pueden presentarse situaciones como:
1) Un comprador paga mas de lo que vale la propiedad que adquiere
2) Un vendedor que vende su propiedad a un precio inferior de su verdadero valor
3) Un propietario que firma un contrato que con el tiempo le reportara perdidas
4) Un inquilino que firme un contrato de rentas que su negocio nopodrá sostener
5) Individuos que realicen mejoras a inmuebles que no redituaran en forma conveniente


OBJETO DEL AVALUO
El objeto fundamental del avaluó es estimar el valor de un bien. El valor más comúnmente buscado es el valor comercial o valor de mercado. Un avaluó provee bases firmes para tomar una decisión de establecer una política.



RAZONES DE EXISTENCIA DE AVALUOS
Las razonespara la existencia de avalúos entre otras muchas, pueden ser las siguientes:
1) Relacion con el traslado de dominio
2) En relacion con financiamiento y crédito
3) Para establecer un valor justo de expropiaciones
4) Para establecer bases de impuestos
5) Valor de seguro
6) Valor contable
7) Valor de liquidación
8) Valor catastral

TEORIA GENERAL DE BIENES RAICES
Bien raíz.- Se refiere alterreno y estructuras adheridas al mismo. En algunos estados sinónimo de bien inmueble.
Bien inmueble.- Se refiere a los intereses, beneficios y derechos inherentes a la propiedad del bien raíz. Es un conjunto de derechos y obligaciones al que el propietario del bien raíz esta sujeto.
Vemos así que el bien raíz se refiere a elementos tangibles y bien el inmueble se refiere a los elementostangibles así como a otros elementos intangibles considerándose derechos de la propiedad.
Bien mueble.- Generalmente son estructuras móviles que no están sujetas no forman parte del bien raíz. La principal característica del bien mueble es que se puede trasladar de un lugar a otro.

TEORIA DEL CONJUNTO DE DERECHOS
Esta teoría establecida por la propiedad abarca los derechos inherentes a la propiedadde bien inmueble que gozan de la protección de la ley y son:
1) El derecho de uso
2) El derecho de renta
3) El derecho de venta
4) El derecho de acceso

Sin embargo estos derechos están limitados por los cuatro poderes gubernamentales
1) El poder de la secretaria de hacienda y credoto publico (impuestos)
2) El poder de la expropiación. Este derecho del gobierno se realiza siempre y cuandola expropiación sea para beneficio público y el poseedor recibirá una justa compensación por el mismo.
3) El poder judicial. Es el derecho de regular la propiedad para la igualdad y saneamiento moral, mediante el pleno regulador.
4) Embargo. Es el derecho a que la propiedad de un hombre regrese al estado, si el deudor no paga sus impuestos o si muere sin dejar testamento o herederos...