Principios del Derecho Registral Inmobiliario (Argentina)

DERECHO REGISTRAL

- Publicidad:
Puede ser entendida desde un punto de vista amplio o sólo restringida a la publicidad jurídica que es el objeto de nuestro estudio.
- Concepto amplio: es una actividad destinada a producir cognosibilidad. Se hace referencia a cognosibilidad y no a conocimiento, porque siendo su destinatario la persona, el efectivo conocimiento dependerá, en definitiva, de laactitud y de la voluntad del destinatario, en conocer lo que se da a publicidad.
- Publicidad jurídica: es el sistema de divulgación encaminado a hacer cognoscible a todos determinadas situaciones jurídicas, para la tutela de los derechos y la seguridad del tráfico. Así, para caracterizar a la publicidad jurídica se debe apuntar a lo que se publica, y también a sus efectos. Lo que se da a conocer enla llamada publicidad jurídica son hechos jurídicos y su finalidad es la producción de efectos jurídicos. La producción de estos puede variar desde una simple noticia hasta la concreción de la existencia misma del derecho.
En cuanto a la naturaleza jurídica de la publicidad, siguiendo a Cornejo, diremos que es una declaración señalativa, entendiendo por tal “a la divulgación directa o indirecta deun hecho que puede perjudicar a terceros, realizada en forma adecuada para que dichos terceros puedan conocer el evento”.
Se diferencia de la publicación ya que ésta es episódica y falta para su actuación una organización específica. Por otra parte, generalmente, la publicación suele referirse a actos de derecho público.
Se diferencia también de la notificación pública, ya que ésta produce unconocimiento legal, en cambio la publicidad solo produce cognosibilidad legal. La notificación pública es una declaración recepticia, va dirigida a un destinatario determinado. Por ello, esta notificación es un procedimiento dinámico y episódico, mientras que la publicidad es permanente y estática.
La publicidad de los derechos reales en el sistema argentino:
En opinión de Musto, en materia dederechos reales siempre se distinguió el sistema de publicidad según la categoría de cosas, y ello tiene como causa evidente la impracticabilidad de establecer un sistema para todas. Por ello, en vez de decir que algunas de las cosas no gozan de publicidad, en los derechos que recaen sobre ellas, será mejor expresar que para ciertas categorías existe una publicidad asistemática, mientras que otrasgozan de una sistemática.
En términos generales podemos decir que en materia de derechos reales el acceso a la información sobre las cosas y las situaciones y relaciones jurídicas que incidan sobre ellas resulta esencial para determinar la oponibilidad y la eficacia de las vicisitudes aludidas respecto de terceros, lo que es decisivo en la caracterización del derecho real cuyo rasgo sobresaliente esel de ser ejercible erga omnes.
“ARTICULO 1893.- Inoponibilidad. La adquisición o transmisión de derechos reales constituidos de conformidad a las disposiciones de este Código no son oponibles a terceros interesados y de buena fe mientras no tengan publicidad suficiente.
Se considera publicidad suficiente la inscripción registral o la posesión, según el caso. Si el modo consiste en una inscripciónconstitutiva, la registración es presupuesto necesario y suficiente para la oponibilidad del derecho real. No pueden prevalerse de la falta de publicidad quienes participaron en los actos, ni aquellos que conocían o debían conocer la existencia del título del derecho real.”
La publicidad registral:
Es aquella publicidad jurídica que se obtiene por medio de un órgano específico denominadoregistro.
Para algunos la publicidad es siempre registral, en cambio para otros, la publicidad jurídica puede ser o no registral, según que la actividad o el medio empleado sea o no el registro. Así:
Según Hernández Gil la publicidad propiamente dicha (en sentido técnico jurídico) solo se consigue por medio de órganos públicos registrales dispuestos para ese fin específico. Bajo la expresión publicidad...