Principios registrales

1. Principio de Rogación:
El Registro Público no actúa de oficio, sino al requerimiento de las partes. Dicho principio encuentra su fundamento legal en el artículo 59 del “Reglamento del Registro Público”, el cual dice lo siguiente:
Del Principio de Rogación. El Registro no inscribirá ni tramitará ningún documento de oficio. La presentación formal del documento al Registro, significará lasolicitud de tramitación del documento. No se podrá tramitar ningún tipo de documento por medios postales o tecnológicos, excepto los que se indiquen expresamente por Ley.

Dentro de las funciones del registrador está la de calificar el negocio o acto jurídico que las partes quieren celebrar o el hecho que se dispusieron comprobar.
Debemos analizar a la rogación "en acto", es decir como concretofenómeno registral, derivado de su materialización para poder vislumbrar los elementos que lo integran. Desde esta óptica es necesario señalar las posibles divergencias terminológicas creadas alrededor de la rogación, nos estamos refiriendo específicamente a los vocablos "petición" y "presentación" que habitualmente son intercambiadas y puestas en sinonimia con la rogación. En el primer caso, diremosque la "presentación" alude a la propia existencia y presencia del documento en el registro, mientras que la “petición” es el elemento volitivo que integra la rogación, es solicitar la registración de un documento, es la expresión de la voluntad tendiente a tal fin.
Hecha estas aclaraciones estamos en condiciones de decir que la “rogación” como acto se integra con dos elementos y ellos son: a)el documento y b) la voluntad de su registración.
El Registrador no puede efectuar asientos en el sistema registral si ello no le es solicitado por quien tenga derecho al asiento o resulte perjudicado por él. Así, el Registrador sólo inscribe a solicitud de parte y solamente inscribe lo que el interesado le ha solicitado.

No basta pues, para que se inicie el procedimiento que lleguen alconocimiento del Registrador noticias o datos sobre la modificación de la situación jurídica de un determinado inmueble. Por tratarse de un procedimiento rogado, es indispensable para ello que el interesado solicite su iniciación.

Ni siquiera cuando se requiere para la inscripción de un título la previa inscripción de un título anterior o la inmatriculación del inmueble, puede el Registrador exigirque se efectúe esta inscripción previa. Corresponderá al interesado solicitarlo, ocurriendo al juez competente, si ello fuere necesario

2. Principio Tracto Sucesivo:
Este principio es aquel en virtud del cual no puede un mismo derecho real estar inscrito a la vez en favor de dos o más personas, a menos de que sean copartícipes, por lo que para hacer una inscripción debe haber una que le sirvade antecedente y que se cancele para que de esa manera haya una cadena ininterrumpida o sucesión continua de inscripciones.

Rosa Sastre lo define como: Encadenamiento de adquisiciones sucesivas cronológicamente eslabonadas las unas con las otras, del modo que el transferente de hoy sea el adquiriente de ayer, y que el titular actual sea el transferente de mañana1.

De lo anterior arribamos ala conclusión que el principio de tracto sucesivo sirve para reflejar la cadena de titulares registrables sobre un bien determinado a través del transcurso del tiempo. Ejemplo de ello sería por ejemplo se cancela la presentación de un documento donde Mario vende a Enrique la finca “x”, igualmente se deberá cancelar aquel documento donde Enrique vende a Jorge la misma finca._____________________________
1 Falbo, Miguel Norberto, Doctrina General del Tracto Sucesivo en el Derecho Registral Argentino.

Este principio encuentra fundamento legal en el artículo 56 del “ Reglamento del Registro Público”, el cual reza lo siguiente:
Artículo 56.—Principio del Tracto Sucesivo. No se inscribirá documento en el que aparezca como titular del derecho una persona distinta de la que figura en...