Problema en compra-venta

¿A quién proteger en una compra-venta con más de un adquiriente?

Fernando AYALA CANSECO

Sumario: 1. Introducción. 2. Venta a más de un adquiriente. 3. ¿A quién proteger?
4. Conclusiones. 5. Fuentes.

1. Introducción

La disciplina del Derecho es muy amplia y por tanto se ramifica para así conseguir comprender cabalmente cada porción de ella. Este trabajo se desenvolverá sólo en untema mínimo pero no por ello sin tanta relevancia como otros.
El tema de investigación o problema que a continuación se pretende mostrar sostiene la problemática que en México y, más delimitado aún: en el estado de Veracruz se manifiesta con respecto a la compra-venta de bienes inmuebles o bienes raíces.
Para efectos prácticos se debe analizar de manera jurídica un ejemplo de los diversos casosgraves que se suscitan en el ámbito civil de la propiedad
consecuente de una compra-venta irregular con hechos o actos ilícitos como el que aparece a continuación que para mejor alcance inicia en modo coloquial.
Juan tiene un bien inmueble dentro de su patrimonio pero intenta desprenderse de ello para conseguir algo de dinero, por lo tanto lo pone a la venta y se lo ofrece a Pedro que debido albuen precio y solvencia económica acepta y lo compra; pero el proceso de negociación se hace omitiendo formalidades y actos legales. Sólo recurren a la conocida “palabra”, quedando entre ellos, como regularmente sucede.
Poco después Juan: que es un oportunista, decide aprovechar la situación de falta de legalidad y vende nuevamente el predio a José que igualmente lo compra pero como es másprecavido antes de pagar verifica que no esté a otro nombre en el Registro Público de la Propiedad.
Y analizando todo con precaución y al notar que todo está en orden lo compra y paga por ello ante notario. Cabe mencionar que el adquiriente José es de buena fe y valga la redundancia el predio no estaba inscrito en el Registro Público de la Propiedad.
En lo que concierne es importante saber que elque tiene la propiedad de una cosa puede gozar y disponer de ella; pero tal aprovechamiento sólo es lícito en cuanto se hace de acuerdo con los intereses de la sociedad.1
Entonces, gracias a la jurisprudencia encontrada y marcada en el último apartado queda claro que el orden de prelación del bien en juego es el tercer adquiriente de buena fe, así cumpliéndose la guarda del bien jurídico que sepretende tutelar como lo es la propiedad legítima.2

2. Venta a más de un adquiriente

Mediante proposiciones, planteadas en breve; como respuesta tentativa a la siguiente pregunta, justificando con el Código Civil del Estado de Veracruz hacia la pregunta venidera:
¿Es nula la compraventa de un inmueble si el adquirente es de buena fe y el vendedor aparece como propietario en el RegistroPúblico de la Propiedad, aunque se haya vendido con anterioridad?
Cuando no se sabe que un inmueble se vendió con anterioridad a una diversa persona, y la parte vendedora aparece en el Registro Público de la Propiedad como legítima propietaria, es evidente que aquél tiene el carácter de tercero adquirente de buena fe, por lo que no puede declararse la nulidad del contrato de compraventa quecelebró.
Por su parte, es pues, necesario saber que habrá compra-venta cuando uno de los contratantes se obliga a transferir la propiedad de una cosa o de un hecho, y el otro a su vez se obliga a pagar por ellos un precio cierto en dinero.3
Empero si una misma cosa fuere vendida por el mismo vendedor a diversas personas, se observará lo siguiente:
Si la cosa vendida fuera mueble prevalecerá la ventaprimera en fecha; si no fuere posible verificar la prioridad de ésta, prevalecerá la hecha al que se le halle en posesión de la cosa, si la cosa vendida fuera inmueble, prevalecerá la venta que primero se haya registrado; y si ninguna lo ha sido, se observará lo dispuesto en lo anterior.4
Aunque todo parece ser nefasto para el primer comprador el Código menciona que la anulación del acto...