PROCEDE LA NULIDAD DEL CONTRATO DE COMPRA VENTA DE UN BIEN PREVIAMENTE ENAJENADO

¿PROCEDE LA NULIDAD DEL CONTRATO DE COMPRA VENTA DE UN BIEN PREVIAMENTE ENAJENADO?

En la casación Nº 2563-2008 PUNO el presente caso, se observa que el conflicto surge como producto de la doble transferencia de un determinado bien inmueble a diferentes sujetos, habiendo inscrito ambos su derecho ante registros públicos. Como consecuencia de ello, aquel quien al parecer le fue transferido elbien con fecha anterior, interpone una demanda de nulidad de acto jurídico de la transferencia del mismo bien que fue realizada a favor del demandado y la posterior transferencia que hiciera éste al codemandado en tiempo posterior. El A quo declaró infundada la demanda, mientras que por su parte el A quem tras observar la apelación del demandante, declaró improcedente la demanda considerando que eranecesario acudir a un proceso de mejor derecho de propiedad, dado que al existir dos títulos de propiedad sobre el mismo bien, debía determinarse cuál de ellos tendría preferencia. La Corte Suprema, consideró que lo resuelto por el A quem se encontraba arreglada a derecho por lo que declaró infundado el recurso de casación interpuesto. Nosotros consideramos incorrecto el pronunciamiento emitidopor la Corte Suprema. Como se sabe, la nulidad de acto jurídico de conformidad con lo establecido por el artículo 220 del Código Civil es la sanción civil más severa, por lo que ostenta una legitimación amplia pues puede ser solicitada por todo aquel que tenga interés, incluso por el Ministerio Público, lo cual permite apreciar el interés público en analizar la existencia de una causal de nulidaden los actos jurídicos. Ante este pedido los juzgadores no dieron ningún fundamento loable para apartarse de conocer la controversia. La improcedencia del Ad quem avalada por la Suprema pareciera fundarse en el "petitorio jurídicamente imposible", sin embargo, según nuestro sistema jurídico es totalmente posible pretender la nulidad en estos casos. Además debe observarse que sin perjuicio de loresuelto en torno a la nulidad o no del acto jurídico solicitado, un análisis ulterior y muy distinto es el de la fuerza legitimadora que da el registro público pues si el que adquirió lo hizo de buena fe no se verá perjudicado de acuerdo con el artículo 2014 del Código Civil. Esta preferencia registral y la declaración de nulidad no son instrumentos jurídicos contradictorios, ambos tienenoperatividad autónoma, es más, bien podría declararse la nulidad de un acto jurídico y, sin embargo, no perjudicar el derecho del adquirente de buena fe, pero la declaración de nulidad podría servir como título para que el afectado demande resarcimiento por responsabilidad civil contra su enajenante. Sin perjuicio de lo indicado hasta el momento, consideramos pertinente precisar que a nuestro criterio laacción que debió iniciar el demandante no fue precisamente la de la nulidad del acto jurídico, sino la de ineficacia. En efecto, desde una lectura atenta y sistemática de nuestra normativa y de los intereses que esta tutela, siempre que nos encontramos ante supuestos de ausencia de legitimidad, la sanción más adecuada es la de la ineficacia y no la de la nulidad. Así, sucede en el caso del falsoprocurador (art. 161 del Código Civil), en los casos de venta de bien ajeno son consentimiento de uno de los cónyuges y en general, en los casos de venta de bienes ajenos. Aquí, si bien no hay una sanción clara, la jurisprudencia más aguda está empezando a sentar precedente en el sentido que siempre que se enajene un bien sin el consentimiento de quien está legitimado, dicho acto debe ser ineficaz yno nulo, pues el ordenamiento tutela antes
2. que un interés general un interés particular del tercer afectado y verdadero legitimado para la transferencia. Tanto es así, que este tercer afectado podría ratificar el acto (si ese es su interés) concediéndole los efectos que el ordenamiento había denegado, situación que es imposible que sucedan si se tratara de nulidad, pues esta no admite...