Promesa De Enajenación De Inmuebles A Plazo. Ley Uruguaya

PROMESA DE ENAJENACIÓN DE INMUEBLES A PLAZO

NOCIÓN
Definición: Arts. 1 y 15 de ley 8733

Frecuentemente, el comprador carece de dinero para pagar la totalidad del precio en el momento del contrato. En tales condiciones, sólo es posible celebrar el negocio si el vendedor concede plazo para el pago, corriendo el riesgo de no cobrar el precio.
Es la prohibición del pacto de reserva dedominio, lo que va a determinar un desplazamiento del esquema de compraventa, a la promesa de enajenación. La explicación es sencilla: pactando una promesa, el bien no pasa a ser propiedad del comprador, hasta que no finalice el pago, donde se le entrega el título hábil para transferir el dominio.

Beneficia a ambas partes: - Derecho real de garantía para el PA (prometiente adquiriente)- Reserva del dominio para el PE (prometiente enajenante)
PROMESA: Resulta desvirtuado del esquema de promesa, porque este contrato hace nacer la obligación de pagar el precio, entregar la cosa y transferir el dominio, y en tanto la promesa solo genera la obligación de celebrar otro contrato.

CATEGORIZACIÓN
* Bilateral: prestaciones reciprocas
*Conmutativo
* Principal
* Definitivo (atendiendo al 2do negocio)
* Oneroso: las prestaciones son equivalentes
* De cambio: Se transfiere el bien definitivamente
* Consensual: solemnidad alternativa: Podrá hacerse por escritura pública o privada.
ESTRUCTURA

SOLEMNIDAD:
Podrá hacerse por escritura pública o privada

CAPACIDAD:
Se rige por las reglas generales. Arts. 271, 395, 431, 1971OBJETO:
Art. 1 - Debe ser inmueble (en principio)
CAUSA:
Art. 1287 CC - Contratos onerosos: “…la ventaja o provecho que le procura la otra parte”

CONSENTIMIENTO:
Art. 2 (ley) - Sólo será válido en instrumento público o privado.
Art. 3 (ley) - Requisitos
Art. 13 (ley) – Consecuencias de no cumplir con el art. 3
“No podrá inscribirse en el Registro el instrumento que no hubiere sidoautorizado, de acuerdo con el artículo 3º o al que le falte alguna de las enunciaciones requeridas por el artículo 4º”
Art. 4 modificado por el Art. 51. Aunque falten requisitos del art. 4, el contrato igualmente será válido, si las partes lo pactan expresamente.

Titulo perfecto: La propiedad se transfiere definitivamente, si los títulos no son perfectos se entiende que es unacondición resolutoria
Reserva del dominio: Si el prometiente enajenante que tiene la posesión, transfiere el bien a un tercero (PE), puede reivindicar el bien, y el traspaso del bien le es irrelevante al PE.

EFECTOS
INSCRIPCIÓN REGISTRAL
El art.17 Nº 2 ley Nº 16.871 establece que es lo que hay que inscribir y donde se inscribe.
EL art. 13 (ley 8733), establece que en caso de que el contrato noesté inscripto, se regirá por el derecho común, CC (art.18), no por esta ley.
Art. 18 - “Las promesas no inscriptas que consten por instrumento público o privado, sólo producirán acción personal y se regirán por los principios de derecho común (artículo 1664, última parte del inciso 1º del Código Civil)”
Posición de Carnelli para el contrato no inscripto:
Si se hace por escritura privada,necesariamente hay que inscribirla promesa, sino será un documento nulo, por lo dispuesto en el art. 1664 del CC.
Si se hace por escritura pública, al remitirnos nuevamente al CC, el art. 1732 enuncia que no está permitido el pacto de reserva de dominio.
Concluimos entonces, que la inscripción es un elemento esencial del contrato, el cual será válido únicamente con la inscripción.
Posición deGamarra para el contrato no inscripto:
La inscripción sólo sirve para que nazca el derecho real. Por más que no se inscriba el contrato, sigue siendo titulo hábil para transferir el dominio.

* Para la doctrina de Carnelli, para que la PEIP sea titulo hábil, debe estar inscripta en el registro.
* Para Gamarra, la inscripción es publicidad, se inscribe una vez que se tiene el titulo hábil....