Propiedad horizontal

PROPIEDAD HORIZONTAL

1.- Generalidades: La disciplina de la propiedad horizontal en Venezuela se halla actualmente regida por la Ley de Propiedad Horizontal, de 17 de agosto de 1983. El texto legal contiene un numeroso grupo de normas supletorias que dejan margen suficiente a los particulares para dictar el régimen organizativo de la propiedad de pisos o apartamentos de un mismo inmuebles,pero sustrae de la autonomía privada, a la vez, determinadas materias que permanecen inderogables por mandato de la Ley.
2.- Fuentes rectoras. Prelación (Art. 1 LPH). El artículo 1º. De la ley de Propiedad Horizontal, establece el escalonamiento de las fuentes rectoras de esta materia en forma siguiente:
a) Los dispositivos técnicos de la Ley Especial;
b) Las normas del CC. En cuanto no se opongana las anteriores (carácter supletorio del articulado del CC. Referente a la comunidad y a la elemental consagración de la propiedad de pisos o apartamentos de un mismo inmueble).
3.- Objeto: El artículo 1º de la Ley enuncia el ámbito material específico de la propiedad Horizontal. Art.1 LPH. “Los diversos apartamentos y locales de un inmueble podrán pertenecer a distintos propietarios de acuerdocon las disposiciones de la presente Ley y, en cuanto no se opongan a éstas las del Código Civil.
A los efectos de esta Ley, solo se considerará como apartamento o local a la parte de un edificio susceptible de aprovechamiento Independiente, que tenga salida a la vía pública directamente o a través de un determinado espacio común, sea que ocupe todo, o una fracción de un piso o más de uno.
4.-Cosas o partes comunes:
a) Cosas comunes a todos los apartamentos o locales (Art. 5 LPH):
Art. 5 LHP: “Son cosas comunes a todos los apartamentos:
a) La totalidad del terreno que sirvió de base para la obtención del correspondiente permiso de construcción;
b) Los cimientos, paredes maestras, estructuras, techos, galerías, vestíbulos, escaleras, ascensores y vías de entrada, salida ycomunicaciones;
c) Las azoteas, patios o jardines. Cuando dichas azoteas, patios o jardines solo tengan acceso a través de un apartamento o local necesariamente serán del uso exclusivo del propietario de éste;
d) Los sótanos, salvo los apartamentos y locales que ellos se hubieren construido de conformidad con las Ordenanzas Municipales. Si en dichos sótanos hubieren puesto de estacionamiento, depósitos omaleteros se aplicarán las disposiciones especiales relativas a los mismos;
e) Los locales destinados a la administración, vigilancia o alojamiento de porteros o encargados del inmueble;
f) Los locales y obras de seguridad, deportivas, de recreo, de ornato, de recepción o reunión social y otras semejantes;
g) Los locales e instalaciones de servicios centrales como electricidad, luz, gas, aguafría y caliente, refrigeración, cisterna, tanques y bombas de agua y demás similares;
h) Los incineradores de residuos y, en general todos los artefactos, instalaciones y equipos existentes para el beneficio común;
i) Los puestos de estacionamiento que sean declarados como tales en el documento de condominio. Este debe asignar, por lo menos un puesto de estacionamiento a cada uno de losapartamentos o locales, caso en el cual el puesto asignado a un apartamento o local no podrá ser enajenado ni gravado sino conjuntamente con el respectivo apartamento o local.
Los puestos de estacionamiento que no se encuentren en la situación antes indicada, podrán enajenarse o gravarse, preferentemente a favor de los propietarios, y, sin el voto favorable del setenta y cinco por ciento (75%) de ellos,no podrán ser enajenados o gravados a favor de quienes no sean propietarios de apartamento o locales del edificio. En todo caso siempre deberán ser utilizados como puestos de estacionamiento. El Ejecutivo Nacional, mediante reglamento especial, podrá autorizar una asignación diferente a la prevista en este artículo, en determinadas áreas de una ciudad y siempre que las necesidades del desarrollo...