Propiedad horizontal

¿Qué es la propiedad horizontal?

La Propiedad Horizontal, en su origen, no deja de ser una especial forma de copropiedad que se establece entre los propietarios de un inmueble dividido en pisos. En el mismo, coexisten elementos privativos, propios (los pisos, las plazas de parking, los trasteros) con otros elementos escaleras (escaleras, jardines, ascensores, portales, etc…). El modo en quese regulan dichas relaciones de propiedad, de copropiedad y de vecindad, es lo que se ha dado en denominar Propiedad Horizontal.
Así, la definición originaria de la propiedad horizontal, la encontramos en el artículo 958 el cual nos dice que la propiedad horizontal se rige en torno a la ley de la materia, la cual es la ley 27157
“LEY DE REGULARIZACION DE EDIFICACIONES, DEL PROCEDIMIENTO PARALA DECLARATORIA DE FABRICA Y DEL REGIMEN DE UNIDADES INMOBILIARIAS DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y DE PROPIEDAD COMUN”

Inicio de la propiedad horizontal
Aunque algunas de sus características provienen del antiguo derecho romano, la primera referencia legal a la propiedad horizontal aparece en el Código Civil francés de 1804, conocido como "Código Napoleón". En su artículo 664, este código legislabasobre el caso en el cual "... distintos pisos de un edificio pertenecen a diferentes propietarios" y establecía una serie de reglas rudimentarias referidas a las obligaciones de dichos propietarios respecto de las mejoras y el mantenimiento del edificio.
Basadas en ese artículo, la jurisprudencia y la doctrina empezaron a elaborar teorías jurídicas acerca de la naturaleza de esta especie depropiedad común, y a partir de allí muchos códigos civiles de distintos países incorporaron el concepto de un modo u otro.
Desde muy antiguo, en el mundo occidental y hasta hace relativamente poco tiempo, los edificios no podían dividirse en partes para ser vendidos separadamente.
La llamada "Propiedad Horizontal" es propiedad plena, es decir, dominio y como tal, es un derecho real. Pero ¿por quéhorizontal? Veamos: Desde antiguo y hasta el año 1948 (fecha en que apareció la Ley 13.512), quien era propietario de un terreno, era asimismo dueño de todo lo plantado y edificado sobre él, sin limitaciones espaciales, es decir, teóricamente, hasta el cielo.
Ahora bien: la ley de propiedad horizontal limita el espacio en el cual se ejerce la propiedad, permitiendo sectorizar dicho espacio de modoque todo lo que se construye sobre el terreno en diversos planos horizontales pueda ser de propiedad de otras personas además del dueño del terreno. También permite que la superficie de ese terreno puede ser sectorizada y dividida en diversas unidades dentro de un mismo plano para ser vendidas separadamente.
A partir de la ley mencionada, todo edificio sometido al régimen de propiedad horizontalposee un sector de unidades funcionales -de propiedad exclusiva de cada propietario-, y otro sector de cosas comunes, como decíamos, constituido por bienes y servicios compartidos por ellos. Cada propietario tiene propiedad, es decir, dominio sobre su unidad funcional y paralelamente un condominio sobre las cosas y servicios comunes.
Esta necesidad de compartir bienes y servicios entre todos loscopropietarios origina que la ley haya establecido que éstos deberán reunirse en asamblea para redactarse un "Reglamento", es decir, para determinar las normas que irían a regir la convivencia dentro de cada edificio. Lamentablemente, al año siguiente (1949) el Poder Ejecutivo sanciona un Decreto que reglamenta esa ley, (el Nro. 18734) que en gran medida traiciona el espíritu de la misma, puesestablece que quien debe redactar ese Reglamento es el dueño de la obra que se irá a dividir y no los que en definitiva van a ir a vivir o a trabajar allí.
Antecedentes legislativos de la propiedad
La primera sentencia que se cita en la doctrina fue la dictada en París en 1672, en la cual se sostiene que "Cuando un edificio es poseído por dos propietarios distintos, de los cuales uno es de la parte...