PROPIEDAD HORIZONTAL

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Propiedad horizontal. Cuestiones
planimétricas. Desafectación*

Adriana N. Abella

Sumario:

I. Introducción II. El inmueble en su aspecto formal III. Unificación, división
y anexión parcelaria IV. Designación del inmueble según el título y según el

plano V. Registro Inmobiliario y Catastro VI. El plano en el Registro de la

Propiedad Inmueble VII.Propiedad horizontal VII.1. Requisitos para la afectación a propiedad horizontal VII.2. Reglamento de Copropiedad y Administración. Estado de propiedad horizontal y derecho de propiedad horizontal.

VII.3. El Objeto de derecho en la Propiedad Horizontal VII.4. El ejercicio del
derecho del copropietario sobre el objeto de derecho VII.5. Derechos de los
copropietarios sobre las partes comunes VII.6.Modificación de reglamento

VII.7. La cuestión de la unificación parcelaria cuando el inmueble está afectado a propiedad horizontal y se mantiene el régimen VII.8. Desafectación
del derecho de propiedad horizontal VII.9. Casuística

I. INTRODUCCIÓN
JOSSERAND1 dice que la voluntad y acción de la persona se refleja en la superficie de la
tierra que va marcando en el territorio. El territorio, comoentorno vital del hombre

está condicionado al interés común y da lugar a la intervención pública en su ordena-

miento y en el establecimiento de medidas adecuadas sobre el régimen de explotación
urbana, rural, forestal, agrícola y otras, de los inmuebles, por una exigencia social. Ello

supone, entre otras cuestiones, la delimitación de parcelas de dimensiones y configu-

ración idóneas para larealización de los fines que están previstos sobre ellas en los
distintos planes públicos.

El dominio de un inmueble plantea el problema de su delimitación con conceptos que
fueron evolucionando. Parecía que los jurisconsultos romanos le reconocían la facultad

indefinida, permitían la utilización del espacio aéreo en su totalidad y el subsuelo, tam-

bién las aguas y los accesorios, pero no era tanasí, porque en el derecho romano la
(*) El presente artículo fue presentado en el 54º Seminario “Laureano A. Moreira” realizado en noviembre
de 2007. La autora ha revisado su contenido para su publicación en esta Revista.
(1) Josserand, Louis. Tratado de Derecho Civil, t.1, vol. III, p. 81. Editorial Bosch, Buenos Aires, 1950.

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propiedad se extendía al espacio aéreo y el subsuelo hasta donde era posible el aprovechamiento útil2.

Una serie de normas de distinta procedencia aporta a la propiedad privada restricciones y limitaciones por motivos de interés público. Corresponden al derecho privado y

por consiguiente son de carácter nacional y rigen en todo el territorio de laRepública,
las restricciones a la disposición jurídica por razones de orden público y las restricciones a la disposición material, y a la facultad de exclusión por razones de vecindad.

Corresponden al derecho público, y por consiguiente son de carácter local las restric-

ciones impuestas a las facultades de disposición material del titular de dominio esta-

blecidas sólo en interés público ya que esnecesario fijar los límites a la conducta del
titular de dominio dentro del volumen del inmueble de su propiedad3 4.

Las restricciones y límites al dominio se caracterizan por señalar el destino funcional

asignado a un área, y tipifican: i) las formas y condiciones para la subdivisión y ocu-

pación del suelo, ii) las actividades que pueden desarrollarse, iii) las características

generales de lasconstrucciones. Son ejemplos el Código de Planeamiento Urbano de
la Ciudad de Buenos Aires y las Leyes de Ordenamiento Territorial y Uso del Suelo de
las provincias.

Las restricciones al dominio caracterizan las condiciones normales para el ejercicio del

derecho por eso no dan lugar a indemnización. Los límites no son incompatibles con
los caracteres de plenitud y exclusividad que se reconocen...