PROPIEDAD HORIZONTAL

1. Introducción
Derecho real sobre cosa propia, por el cual su titular puede usar, gozar y disponer jurídicamente del objeto sobre el que recae y que consiste en una fracción de un inmueble edificado integrada por un sector exclusivo independiente y por una parte indivisa sobre el terreno y demás partes y cosas de propiedad común.
La conjunción de la parte privativa y el porcentaje sobre laspartes comunes son la unidad funcional.
Art. 2617 el propietario de edificios no puede dividirlos horizontalmente entre varios dueños, ni por contrato, ni por actos de última voluntad".
Los argumentos salen de la nota a dicho artículo que establece la propiedad del que ocupa el suelo no puede ser definida, esto se relaciona con el Art. 2614 que se refiere a los derechos reales prohibidos uno de loscuales es el derecho real de superficie.
2. Naturaleza jurídica.
Es un derecho real autónomo, se debió crear una normativa específica, para resolver todos los problemas que pueden presentarse en la propiedad horizontal y que son ajenos a los otros dos derechos reales sobre cosa propia.( dominio y condominio).
Existe un consorcio que constituye un ente distinto de cada uno de los titulares de losdiferentes derechos de propiedad horizontal; los derechos y obligaciones de los mismos están regulados por un reglamento de copropiedad y administración, cuya redacción e inscripción registral dan nacimiento al llamado estado de propiedad horizontal.
El dueño de un departamento es dueño de este, pero tiene que compartir las paredes, piso y techo.
Tampoco lo puede usar como quiera, tiene queadaptarse al fin al que fue creado.
Objeto
La propiedad Horizontal es un derecho real inmobiliario, que además, debe recaer sobre un inmueble edificado, el que constituye el objeto de la suma de todos los derechos reales que concurren sobre el mismo.
El objeto es la unidad funcional, compuesta del sector privativo independiente y del porcentaje sobre el terreno y demás partes y cosas comunes.
Es necesarioexaminar por separado las partes privativas y las partes comunes.
Partes privativas.
Art. 1 ley 13512 los distintos pisos de un edificio o distintos departamentos de un mismo piso o departamentos de un edificio de una sola planta que sean independientes y que tengan salida a la vía pública directamente o por un pasaje común podrán pertenecer a propietarios distintos, de acuerdo a lasdisposiciones de esta ley. Cada piso o departamento puede pertenecer en condominio a mas de una persona.-
El objeto exclusivo de la PH puede consistir en:
a. Los pisos de un edificio: se da en este caso la verdadera división horizontal puesto que el objeto esta íntegramente ubicado entre dos planos horizontales
En este supuesto la división es vertical.
b. Los departamentos de un mismo piso: la palabradepartamento abarca tanto vivienda como cada una de las partes en que se divide por ejemplo un edificio.
c. Los departamentos de un edificio de una sola planta: en este caso es más nítida la división vertical, no existen planos superpuestos salvo los que constituyen el piso y el techo de la totalidad del edificio.
Por lo tanto, la PH puede aplicarse a locales de comercio, galerías comerciales, oficinas,consultorios, puesto de un mercado, cocheras, etc.
Cosas y partes comunes
Cosas de uso común del edificio
Art.2
Cosas indispensables para el mantenimiento .la seguridad del edificio
Principio de necesidad común.
La siguiente. clasificación no es taxativa y el reglamento de copropiedad puede incluir otras:
1. El terreno.
2. Cimientos, muros maestros, techos, patios solares, pórticos, galerías,vestíbulos comunes, escaleras, puertas de entradas, jardines.
3. Locales e instalaciones de servicios centrales, como calefacción, agua caliente o fría, refrigeración, etc.
4. Los locales para alojamiento del portero y portería.
5. Ascensores, montacargas, incineradores de residuos y en general. todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio común.
6. Sótanos y azoteas...