propiedad inmobiliaria

PRUEBA DE LA PROPIEDAD INMOBILIARIA


Análisis de los instrumentos legales que la acreditan en el país
Cuando una persona (natural o jurídica) desea adquirir un inmueble en el país, con el objeto de destinarlo para vivienda o actividad comercial, debe estudiar previamente su titulación, a fin de obtener seguridad en la inversión que efectúa. En esta medida, el vendedor tiene que demostrarque cuenta con un título o acto negocial (como testamento, compraventa, donación, etcétera) y que éste cumple con dos condiciones:
Primero, debe tratarse de un acto jurídico válido. Para ser tal, tiene que haber cumplido con todas las exigencias de carácter estructural establecidas por el artículo 140 del Código Civil. Segundo, el acto de enajenación debe haber sido otorgado a favor del adquirenteo nuevo propietario por quien ostente, hasta entonces, la facultad de disposición sobre el bien o, dicho en otras palabras, el título tiene que haber sido otorgado por el anterior propietario del bien.
En el Perú, respecto a transferencia inmobiliaria, hemos seguido lo que se conoce como el sistema consensual de transmisión de la propiedad. Esto significa que si existe un acto válido en el quese exprese la voluntad del actual propietario de transferir el bien a favor del nuevo adquirente, ese acto se entiende, por regla general, como suficiente para transmitir la propiedad a favor del nuevo propietario, sea éste un comprador, un adjudicatario, un donatario, un permutante, etcétera.
El discutido artículo 949 del Código Civil señala sobre el particular que la sola obligación de enajenarun inmueble determinado hace al acreedor propietario de él, salvo disposición legal diferente o pacto en contrario. Ahora bien, el sistema consensual de transmisión de la propiedad presenta dos riesgos:
Primero, la necesidad de contar con una cadena interrumpida y concatenada de contratos válidos, toda vez que si en la historia de la titulación de un inmueble uno de dichos contratos resultaranulo, esa nulidad produciría la pérdida de eficacia de todos los contratos posteriores (efecto en cascada). Segundo, la posibilidad de que el anterior propietario pueda practicar, respecto al mismo bien, más de un acto de disposición a favor de distintas personas.
En la legislación peruana, se recurre a dos instrumentos para acreditar el derecho de propiedad: la prescripción adquisitiva y la funciónpublicitaria del registro.
Sin embargo, es fácil advertir que la inscripción de un derecho implica efectos de gran importancia que inciden en la protección de terceros que actúan de buena fe y cumplen con todas las exigencias para estar protegidos por el registro, de forma tal que en lo que a ellos concierne lo que es una presunción relativa que admite prueba en contrario (artículo 2013 delCódigo Civil) se convierte en una presunción absoluta que da plena certeza a la adquisición que ellos han realizado con quien aparecía como facultado para otorgarla.

La función publicitaria del registro
La función publicitaria del registro es indudablemente un mecanismo de publicidad mucho más fuerte que la posesión, que se sustenta en la información que el registro pone a disposición de losinteresados respecto a la situación jurídica de los bienes que aparecen inscritos en él. Los terceros están autorizados por el artículo 2013 del Código Civil a considerar cierta y legítima la información que el registro publicita, lo que conduce a dos efectos específicos:
Primero, la oponibilidad del derecho de propiedad inscrito ante cualquier derecho real no inscrito. Esta función específica permiteque el adquirente que registra oportunamente su título pueda contar con la certeza de la irrelevancia de cualquier acto anterior o posterior a su adquisición otorgado a favor de terceros, pero no inscrito. Queda eliminado, entre otros, el riesgo de una doble venta del mismo bien, y el registro asegura una adecuada asignación de titularidades.
Segundo, la fe pública registral en virtud de la...