Propiedad y posesión

El juicio declarativo de prescripción adquisitiva o de usucapión es otra de las novedades que trae el Código de Procedimiento Civil. Tiene por objeto la declaración del derecho de propiedad, una vez cumplidos los requisitos establecidos en la ley.
 
El artículo 690 del Código de Procedimiento Civil, establece que cuando se pretenda la declaración de propiedad por prescripción adquisitiva segúnla ley, o la declaración de cualquier otro derecho real susceptible de prescripción adquisitiva, el interesado presentará demanda ante el Juez de Primera Instancia en lo Civil del lugar de situación del inmueble, la cual se sustanciará y resolverá con arreglo a lo dispuesto en el presente Capítulo.
PREGUNTA: Compré una casa hace 8 años, fue un traspaso, hicimos los papeles de compra, pero no lohicimos ante notario pues todavía se debía al banco; ya acabo de terminar de pagar la hipoteca, y fui ante las oficinas de gobierno para poder hacer los cambios, y me dijeron que tenía que hacer los papeles ante notario, localicé al vendedor, pero resulta ser que el dueño era su hermano, y que él había firmado el traspaso pues su hermano lo había autorizado, y resulta ser que su hermano vive fuerade aquí, y no saben donde, ¿qué puedo hacer?.
RESPUESTA: Ante ese tipo de asuntos en principio hay dos tipos de acciones civiles que puede ejercer: demandar el otorgamiento de contrato al vendedor, o la prescripción positiva. Sin embargo, como hay problemas de acreditar que fue el dueño quien hizo la venta, es conveniente la segunda. El juicio que sugerimos es el denominado de prescripciónpositiva o prescripción adquisitiva o usucapión. Los requisitos generales para tal tipo de procedimiento son los siguientes:
a).- Que se tenga una posesión en carácter de dueño o propietario: esto es, que ante todos se ostenta como propietario, lo cual sucede en su caso.
b).- Que esa posesión sea pública: esto es, que los terceros, como vecinos, la comunidad en general, saben que usted se ostentacomo dueño.
c).- Que esa posesión sea continua: esto es, que desde que empezo a poseer, siempre ha estado en el inmueble, y esta posesión no ha sido interrumpida por algún medio legal (algún tipo de juicio, etc.).
d).- Posesión cierta: deberá demostrarse esa posesión, como se indicará más adelante.
e).- Posesión de buena fe: que haya entrado a poseer con la certeza de que tenía derecho a ello. Laposesión de mala fe también puede producir efectos legales, como se indica en el siguiente punto.
f).- Por más de cinco años: deberán tenerse más de cinco años poseyendo el inmueble, lo cual sucede en su caso. En el caso de posesión de mala fe en la mayoría de las legislaciones estatales en México se pide más de diez años.
g).- Una causa generadora de posesión: que haya un justo título, esto nose refiere a documentos en sí, sino a que la causa que dio lugar que entrara a poseer se crea haya sido legal, como en este caso, ya que se tenía la certeza de que el propietario había hecho la operación de compraventa o traspaso. En el caso de más de diez años poseyendo la mayoría de las legislaciones civiles estatales no exigen causa generadora.
Asimismo, se deberá demandar a quien aparece comopropietario en el Registro Público de La Propiedad, para ello deberá solicitarse un certificado de inscripción ante tal dependencia. Deberán ofrecerse testigos de todo lo anterior y documentales, tales como pagos de electricidad, consumo de agua, teléfono, impuestos, mejoras, etc., relacionados con el inmueble, y por todos los años en que se ha estado poseyendo.
La citación a juicio deldemandado (emplazamiento) en caso de desconocerse su domicilio y no localizarse este, se hará mediante edictos (avisos en el periódico y en un órgano oficial).

LA POSESION Y PROPIEDAD.

La prescripción es una institución jurídica de regulación legal, en virtud de la cual, se adquieren o se extinguen derechos, por haberse agotado un término de tiempo fijado por la ley.

Diferencias entre una y...