Propuesta de investigación (Teoría finanzas corporativas): Efecto de la securitización en la ejecución de hipotecas

PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATÓLICA DE CHILE
FACULTAD DE CIENCIAS ECONÓMICAS Y ADMINISTRATIVAS
ESCUELA DE ADMINISTRACIÓN


TEORIA DE FINANZAS CORPORATIVAS




Propuesta de Investigación
Determinantes de las Bajas Tasas de Renegociación de Hipotecas: Costos de Transacción, Costos de agencia y Asimetrías de Información.





Profesor: Julio Riutort
Alumnos: Javier Urrutia
MarceloRodríguez

12 de noviembre de 2013



1. Introducción
El sector habitacional es un actor importante en los negocios y la estabilidad de la banca. En Chile, cerca de poco más del 20% de los activos de la banca corresponden a préstamos hipotecarios para la vivienda y representa casi la totalidad del monto global de créditos al sector, es decir, el sistema financiero bancario es elprincipal proveedor de fondos tanto para los oferentes de viviendas, como para sus compradores1.
Nuestra investigación apunta a explorar el mercado hipotecario, profundizando en un tema central del mismo, la renegociación de la deuda. Específicamente la pregunta que intentaremos responder es la de ¿Por qué la deuda no es renegociada, dado el beneficio social que ello representa? Una motivaciónadicional del estudio, está dada por ser una de las determinantes de la mayor crisis financiera que ha experimentado el mundo, desde la Gran Depresión de 1930.
Uno de los problemas más grandes que puede sufrir un sistema financiero es una ola de ejecuciones hipotecarias. Uno de los más influyentes pensamientos es la que sostiene que una crisis de esas características, se puede atenuar mediante elcambio de las condiciones de las hipotecas, puesto que renegociando la deuda, no sólo es bueno para los prestatarios en peligro de perder sus hogares, sino también beneficioso para los prestamistas, que se recuperarán más dinero de lo que lo harían de las ejecuciones hipotecarias .Sin embargo, aunque el resultado sea de ganar –ganar, no siempre se da.
2. Análisis de la Literatura
Comohabíamos mencionado más arriba, este trabajo está motivado por la crisis hipotecaria reciente. El mercado de securitización -las hipotecas securitizadas emitidas sin una garantía de las entidades patrocinadas por el gobierno- ha estado en el centro de este debate, ya que representó más de la mitad de la ejecución hipotecaria, a pesar de su tamaño relativamente pequeño, lo que lleva a inferir que estacondición (la securitización), podría simplemente reflejar el mayor riesgo de estas hipotecas.
Piskorski , Seru y Vig (2010) contribuyen a este debate empíricamente, investigando el impacto de la securitización2 en las decisiones de la renegociación de los administradores de préstamos , centrándose en la decisión de ejecutar a un préstamo moroso. Estos autores encontraron que los préstamos morososno securitizados tienen tasas de ejecuciones hipotecarias más bajas que los préstamos securitizados comparables.

Agarwal,Amromin y Ben-David (2011), con una especificación flexible y variables de control, como efectos fijos prestamista y agente de pago (para absorber la mayor parte de las variables no observadas), también encuentran un impacto relevante de la securitización en las tasas derenegociación.
Al analizar las posibles causas de este fenómeno, la literatura ofrece diversas explicaciones. En primer lugar, los bancos pueden tener diferentes incentivos para dar servicio a los préstamos securitizados en relación con los préstamos de cartera, ya que en este último, internalizan totalmente los costos y beneficios de la decisión de ejecutar un préstamos en mora. Cordell et al.(2009), argumentan que los administradores de deuda securitizada tienen pocos incentivos para modificar los préstamos con problemas, ya sea reduciendo las tasas o ampliando el plazo, porque representa un costo adicional en la cual no existen incentivos.
En segundo lugar, aunque los incentivos estén bien alineados, el gobierno puede limitar legalmente a administradores de la realización de...