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Boleto de compraventa. Especial estudio del régimen de la reforma introducida por la ley n° 17.711 al CC. Incidencias de orden práctico: distintas hipótesis de conflictos y su solución.

La Reforma por la ley 17.711 al CC incidió en el régimen jurídico del boleto de compraventa a través de la incorporación de un nuevo artículo sobre su oponibilidad al concurso o quiebra del vendedor (art.1185 bis) y del agregado de una parte final al art. 2355, que legisla sobre la clasificación de la posesión en legítima e ilegítima. El art. 1185 bis preceptúa que “Los boletos de compraventa otorgados a favor de adquirentes de buena fe serán oponibles al concurso o quiebra del vendedor si se hubiere abonado el 25% del precio. El juez podrá disponer en éstos casos que se otorgue al comprador laescritura traslativa de dominio”. Al art. 2355 que decía que “La posesión será legítima, cuando sea el ejercicio de un derecho real, constituido en conformidad a las disposiciones de éste Código. Ilegítima, cuando se tenga sin título, o por un título nulo, o fuere adquirida por un modo insuficiente para adquirir derechos reales, o cuando se adquiera del que no tenía derecho a poseer la cosa, o no lotenía para trasmitirla”, se le adicionó: “Se considera legítima la adquisición de la posesión de inmuebles de buena fe, mediando boleto de compraventa”.

Este texto normativo y aún la supresión de la frase “bajo pena de nulidad” del art. 1184, ha dado lugar a problemas interpretativos sobre sus verdaderos alcances y motivado estudios doctrinarios sobre algunos de sus aspectos.CLASIFICACIÓN DE LA POSESIÓN.

Si por posesión legítima se entiende el “ejercicio de un derecho real constituido en conformidad a las disposiciones del código”, para llegar a ella deben satisfacerse los requisitos integrativos de aquél, es decir, el título suficiente (que no lo será si no tiene la forma exigida por la ley) y el modo suficiente (en ese, por tratarse de transmisión por actos entrevivos, la tradición).

Por el contrario, la posesión será ilegítima si falta cualquiera de los elementos que en nuestro concepto estructuran el Título Suficiente (acto jurídico idóneo, forma legal, titularidad del transmitente, capacidad de las partes), o sea aquel eficaz para producir la transmisión o constitución del derecho real, que quedarán concretadas con la suma del modo suficiente.

Laposesión legítima no admite subclasificaciones, dado que carecería de sentido toda referencia a la buena o mala fe cuando está en juego la titularidad de un derecho real constituido con arreglo a la ley.

En cambio, la posesión ilegítima permite distinguir las calidades de la posesión respectiva y de allí que pueda ser de buena fe o de mala fe; a su vez la posesión de mala fe puede serviciosa o no viciosa.

Con el juego de los arts.2356, 4006 y 929 CC, podemos configurar la posesión de buena fe, como aquella en la cual el poseedor, por ignorancia o error de hecho excusable, creyere sin duda alguna ser exclusivo señor de la cosa, o estuviere persuadido de la legitimidad de su posesión. La posesión será de mala fe, cuando el error fuese de derecho, o de hecho no excusable, o lacreencia fuere dubitativa, y, con mayor razón, si el poseedor estuviese persuadido de la ilegitimidad de su posesión.

La posesión de mala fe advendrá como viciosa: si el objeto es una cosa mueble, cuando haya sido adquirida por hurto, estelionato o abuso de confianza, y si el objeto es inmueble, cuando la adquisición fue violenta, clandestina o por abuso de confianza (art. 2364).

Eltexto adicionado por la reforma al art. 2355 no importó cambio alguno en el cuadro clasificatorio de la posesión. La ley parte de un supuesto de buena fe, que no encierra ningún caso de ejercicio de derecho real y por tanto ningún caso de posesión legítima.

A modo de síntesis, antes y después de la reforma, la posesión es legítima solamente cuando constituye el ejercicio de un derecho real....