reales

l. Es opinión generalizada y además rigurosamente exacta,
que uno de los presupuestos básicos para la inteligencia de un sistema registral inmobiliario evolucionado, que sea causal, de inscripción no constitutiva, ni convalidante, lo configura la exacta
noción de lo que se ha dado en llamar: "tercero registral" 1.
No desconocemos la existencia de una frondosa literatura
al respecto, como queautorizadamente se ha afirmado que se
trata de una cuestión harto compleja, verdaderamente difícil de
desentrañar 2.
Toda una gama de calificaciones y clasificaciones de los terceros vinculados al tráfico inmobiliario ha sido señalada por la
o El tema de este trabajo fue expuesto por el autor en el Instituto de
Derecho Civil de la Facultad de Derecho y Ciencias Sociales de Buenos
Aires.Publicado en Fides, año 11, N9 15, T. 111, Nov. de 1972.
1 " ..• en
esa palabra misteriosa se condensa el espíritu de la ley
hipotecaria, de tal manera que es el alma que vivifica todo el cuerpo de su
articulado"; Fernando Campuzano y Horma, "Principios generales de derecho inmobiliario y legislación hipotecaria", Madrid, Editorial Reus, 1925,
pág. 479.
Angel Cristóbal Montes dedicó una obra aese cometido: "El tercero
registral en el derecho venezolano",
Universidad
Central de Venezuela,
Facultad de Derecho, Caracas, 1967.
:J Alfonso· de Cossio y Corral ("Instituciones
de derecho hipotecario".
Segunda edición, Bosch, Casa Editorial, Barcelona, 1956) comentando el
arto 27 de la ley Hipotecaria afirma: "La oscuridad de este precepto, y su
sentido contrario al general de la ley,hizo que su interpretación se convirtiera
en recreo de comentaristas y aficionados, y en tormento de estudiantes,
siendo causa de no pocos erróneos conceptos que han venido desde entonces
dificultando la buena inteligencia de los problemas hipotecarios, y esmaltando
la doctrina y la jurisprudencia de insospechadas conclusiones" (pág. 215).

doctrina, con la desafortunada consecuencia que nopocas veces
se ha oscurecido la temática que se pretendía iluminar.
No es nuestro propósito exponer acerca del tercero registra!
en general, sino que modestamente pretendemos elucidar su concepto en el encuadre que formula nuestro derecho positivo en Pl
campo específico del derecho inmobiliario.
2. Hemos señalado que la cuestión a abordar es de singular
trascendencia toda vez que nos cabeestudiar un sistema registrál
inmobiliario causal,' no constitutivo, ni convalidante. Estos caracteres permiten perfilar -en alguna medida':'" nuestro sistema 3.
En efecto, el principio causalista por el que la enajenación
se subordina al título está consagrado en el arto 2602 Cód. Civil,
cuyo ámbito de aplicación señala al arto 3265 Cód. Civil, integrado por los arts. 3045 y 3125, cubiertos porla norma general del
arto 3277 Cód. Civil constituyendo las reglas de los arts. 2355 y
105! (ambos del código de Vélez) aplicaciones del mismo; el
caracter declarativo y no constitutivo de la inscripción, por el cual
los derechos real~s sobre inmuebles nacen fuera del Registro, es
señalado por las nOrmas de los arts.2505 y 3135 Cód. Civil de
consuno con los arts. 2 y 20 de la ley 17.801; yel de no convalidación está plasmado en el arto 4 de la ley nacional registral
(17.801)4.
3. Y bien, desde que nos resulta claro que no es dable
afirmar que pendiente la inscripción el derecho real existe entre
partes, sus sucesores. universales y el escribano autorizante (arts.
3135 Cód. Civil y 20 ley 17.801), como que sin acudir a la categoría de derecho real nos basta con echar mano delos arts. 1197,
2089,3417 y 992 Cód. Civil para justificar ese alcance 5, la cuestión
3 Sobr~ la publicidad inmobiliaria en el derecho comparado, véase
Angel Braullo Chavarri en "Curso de derecho registral inmobiliario", Ediciones Pannedille S.A.E.C.LF.I., Buenos Aires, 1971, págs. 117 y sigs.
4 Un estudio general sobre esta temática ha sido abordado con la calificada dirección del profesor...