REFORMA DE LOS MERCADOS DE SUELO EN SANTIAGO CHILE










REFORMA DE LOS MERCADOS DE SUELO EN SANTIAGO, CHILE.
EFECTO SOBRE LOS PRECIOS DE LA TIERRA Y LA SEGREGACION RESIDENCIAL

FRANCISCO SABATINI
























Resumen
La temprana y radical liberalización de los mercados urbanos chilenos tuvo consecuencias inesperadas en los precios del suelo y en la segregación residencial en Santiago: los precios del suelo ha crecidopersistentemente desde la eliminación en 1979 de la norma sobre "límites urbanos" y otras reformas; y la segregación ha reducido su escala geográfica en importantes áreas, debido a la acción del robusto sector inmobiliario privado surgido en los años ochenta. Se trata de dos fenómenos de relevancia para el desarrollo urbano, en general, y que tienen un impacto directo en el grave problema de la pobreza urbana,en particular: los precios del suelo condicionan el acceso de los pobres al suelo; y el patrón de segregación residencial, sus perspectivas de integración social. Estos hechos, lo mismo que sus implicaciones para la política urbana, han sido, en lo principal, descuidados tanto por el gobierno como por los investigadores.
Palabras clave: Precios del suelo urbano, liberalización, segregaciónurbana.
1 Versión ampliada y corregida de la ponencia presentada en el taller "Comparative Policy Perspectives on Urban Land Market Reform in Latin America, Southern Africa and Eastern Europe", realizado por el Lincoln Institute of Land Policy en Cambridge, Mass., entre el 7 y 9 de julio de 1998. Este trabajo se ha basado parcialmente en los resultados de los proyectos de investigación "Liberalizaciónde los mercados de suelo y segregación social del espacio: el caso de Santiago de Chile" (financiamiento del Lincoln Institute of Land Policy) y "La segregación social en Santiago y sus tendencias" (proyecto Fondecyt N° 1980591).
  I. INTRODUCCIÓN
En este trabajo se discuten las consecuencias que la temprana y radical liberalización de los mercados urbanos chilenos (1978-1985 aprox.) ha tenido enlos precios del suelo y en la segregación residencial en Santiago.
Los dos temas tienen un impacto directo en la pobreza urbana, a saber, en el acceso al suelo a través del mercado y en las perspectivas de integración social. Se discutirán resultados de investigación que tienen tintes paradójicos: el alza de los precios del suelo que siguió a la eliminación en 1979 de la norma sobre "límitesurbanos", y la reducción de la escala geográfica de la segregación social provocada por la emergencia de un robusto sector inmobiliario privado en los años ochenta y noventa.
Estos dos hechos, lo mismo que sus implicaciones para la política urbana, han sido, en lo principal, descuidados tanto por el gobierno como por los investigadores. Las implicaciones incluyen la importancia de controlar la demandaespeculativa de suelo para prevenir la inflación de los precios, y la conveniencia de hacer uso y reforzar las oportunidades de integración social que los mercados urbanos proveen aún cuando las desigualdades sociales están en alza.
En primer lugar se describirá la liberalización y privatización de los mercados de suelo urbano de Santiago, enfatizando el hecho que los objetivos de las autoridadestambién incluyeron la formación de un vigoroso sector privado de promoción inmobiliaria. Luego se presentará cada una de las dos paradojas, respaldándolas con información empírica y otros argumentos, y se discutirán sus posibles explicaciones. Finalmente, se bosquejarán algunas sugerencias de política.
II. LIBERALIZACIÓN, PRIVATIZACIÓN Y FORMACIÓN DE UN VIGOROSO SECTOR INMOBILIARIO PRIVADO
Elrégimen militar, que tomó el poder después del golpe de Estado de 1973, emprendió reformas económicas profundas y de largo alcance. La privatización y liberalización de los mercados urbanos formaron parte sustancial de dichas reformas. Las principales acciones llevadas a cabo en Santiago3 fueron las siguientes, con el reforzamiento de la propiedad privada, sancionado legalmente en la Constitución...