Registro Publico de la Propiedad







ANTECEDENTES
Para dotar de certeza y seguridad jurídica al sistema inmobiliario (el conjunto de derechos reales sobre inmuebles), se ha desarrollado una importante institución del derecho civil: el Registro Público de la Propiedad.1
Si la estática de los derechos subjetivos ­­ -dice Díez Picazo- impone que ningún titular pueda ser privado de ellos sin su consentimiento, la dinámicade esos mismos derechos subjetivos exige que el adquiriente de un derecho no pueda ser privado de su adquisición en virtud de una causa que no conoció o no pudo conocer al tiempo de la adquisición.2
Para este fin existe el Registro Público de la Propiedad.
El Registro Público de la Propiedad es, por tanto, la institución que tiene por objeto dar publicidad, dotada de fe pública, de los actospor virtud de los cuales se crean, modifican, transmiten o extinguen derechos reales sobre bienes inmuebles, con el propósito de otorgarles seguridad y certeza jurídica.
La publicidad registral no debe entenderse en el sentido de propaganda o difusión de las inscripciones o anotaciones hechas en el Registro, sino de posibilidad de conocerlas. No se trata de que los datos de Registro lleguen atodos, sino más bien de que todos tengan la posibilidad de acceder a ellos.3
El origen del Registro Público de la Propiedad es remoto y, aunque hay algunos antecedentes, en algunos pueblos de la antigüedad (la antigua Mesopotamia, Babilonia, el pueblo hebreo, Grecia y particularmente en el derecho romano), de publicidad de algunos actos traslativos de dominio, en general se considera al sistemagermano medieval como en antecedente directo del moderno sistema de publicidad, para la seguridad del tráfico inmobiliario.
Siguiendo a Pau Pedrón, la evolución de la publicidad inmobiliaria, presenta a través de la historia, tres etapas:
a) Publicidad negocial. En la antigüedad resultaba suficiente, para que fuesen conocidas las nuevas situaciones jurídicas, con que el negocio jurídico revistiesedeterminadas solemnidades externas. Así sucedía en el derecho romano, mediante la mancipatio, in iure cesio, adiudicatio, assinatio. Mera publicidad negocial existía también en el derecho germánico primitivo.
b) Publicidad edictal. En la Edad Media se generaliza la publicidad mediante edictos o proclamas: avisos expuestos en lugares públicos o pregones dirigidos a toda la población.
c)Publicidad registral. En los comienzos de la Edad Moderna surge la publicidad registral: el primer antecedente del moderno registro -el primer antecedente con continuidad hasta nuestros días- hay que situarlo en Munich en 1484, en que se instaura, en esa ciudad alemana, el sistema del folio real. En España se inicia esta fase con la Real Pragmática de 1539, que crea el Libro de censos, tributos ehipotecas, y continúa con la Real Pragmática de 1768, que instaura la Contaduría de hipotecas.4
La institución del Registro Público de la Propiedad está en íntima relación con la forma de adquirir el dominio sobre bienes inmuebles y con la forma como se constituyen derechos reales que limitan ese dominio. En el antiguo romano se conocieron principalmente dos formas de adquirir la propiedad: la mancipatioo mancipium y la in iure cesio.
La mancipatio se aplicaba solo para la adquisición de las cosas denominadas res mancipi y nada más podían utilizarla los ciudadanos romanos, quienes eran los únicos titulares de la propiedad quiritana y, de acuerdo con D’Ors:
Es u acto privado solemne, que consiste en la declaración de un adquirente (mancipio accipiens) que se apodera formalmente de las cosa, enpresencia del propietario de la misma (mancipio dans), y en el acto de pesar un metal en una balanza de platillos se realizaba este negocio en presencia de cinco testigos, más otro encargado de pesar el metal, llamado libripens. Era una aplicación de un antiguo negocio libral (per aes et libram) que tenía otras aplicaciones en el derecho de obligaciones y en el testamentario; como mancipatio,...