REQUISITOS PARA LA APLICACIÓN DEL PRINCIPIO DE FE PÚBLICA REGISTRAL.

6. REQUISITOS PARA LA APLICACIÓN DEL PRINCIPIO DE FE PÚBLICA REGISTRAL.
Los requisitos o circunstancias necesarias para que el tercero registral pueda ser protegido o goce de la protección de la fe pública registral, están regulados en el artículo 2014° del código civil y son los siguientes:
a. Que el tercero proceda con buena fe (elemento subjetivo).
b. El tercero efectué la adquisición atítulo oneroso (elemento negocial).
c. Que el tercero adquiera de quien aparece en el registro con facultades para otorgar el derecho (elemento objetivo).
d. Que, en el registro no consten las causales de nulidad o ineficacia (elemento negativo de causalidad).
e. Que el tercero inscriba en el registro su derecho adquirido (elemento de cierre).
Como se puede apreciar, son cinco los requisitosque debe reunir el tercero registral para encontrarse protegido por el principio de la fe pública registral y ser “mantenido en su adquisición”. En otras palabras, esto significa que no basta tener la consideración de tercero o, mejor dicho, tercero adquiriente en virtud de acto jurídico, para lograr los beneficios del principio de fe pública registral, pues la ley condiciona su goce a la necesidadde reunir el tercero determinados requisitos o circunstancias, sin las cuales dicho tercero no será calificado como beneficiario de dicho principio, es decir, si el tercero no reúne los requisitos exigidos, no podrá colocarse en el sitial defensivo que le permita mantener inalterable su adquisición.
Según roca sastre (1954, estos requisitos o circunstancias son presupuestos legales ocondiciones iuris para la actuación de la fe pública registral. Los referidos requisitos se encuentran puntualizados en forma muy clara en el artículo 2014 del código civil y los examinaremos con el necesario detenimiento en los párrafos siguientes.
6.1 Elementos subjetivos: Haber adquirido de buena fe.
Son muy diversas las teorías que tratan de centrar el concepto de la buena fe a si, frente a lasllamadas teorías “subjetivas” o “psicológicas”, están las teorías normativas o éticas.
Para las teorías subjetivas, la buena fe se basa en la ignorancia del carácter ilícito de su acto o de la contravención del ordenamiento jurídico, con el acto jurídico de transferencia, se lleva acabo. La buena fe seria, de este modo, una creencia o una ignorancia. En esta línea, la buena fe no pasa del nivel delas creencias o las representaciones mentales del sujeto.
Las teorías normativas o éticas tratan de ser más exigentes. El sujeto que opera en virtud de un error o de una situación de ignorancia no es merecedor de la protección que se otorga al de la buena fe, si su comportamiento no es valorado como el más adecuado conforme a la dirigencia socialmente exigida. Por eso, habrá que investigar lamedida que fue o no culpable de su error o de su ignorancia.
Como se podrá observar, la diferencia es muy notable entre uno y otro modo de entender las cosas, en la primera cualquier tipo de ignorancia o error puede servir para fundar una buena fe, en la segunda, en cambio, solamente funda la buena fe un error o una ignorancia que sea estrictamente no culpable o excusable habrá entonces que analizarla medida en que el sujeto opero con la diligencia normalmente exigible en esa situación y dilucidar si con esa normal diligencia el error pudo y aun debió levantarse.
Sobre el particular, el tratadista nacional Gonzales Barron (2002) señala lo siguiente:
Sobre el tema de la buena fe existe una confusión terminológica que vale la pena aclarar a fin de manejar los conceptos precisos. En esesentido, se señala corrientemente, que la buena fe puede ser civil o registral, subjetiva u objetiva, la primera aludiría al desconocimiento del tercero respecto a la causal de inexactitud del registro, pero a través de medios extra registrales: en cambio, la segunda, significaría que en el mismo registro no conste causal alguna de nulidad o ineficacia del negocio antecedente. Esta concepción de la...