Resppnsabilidad del administrador

Responsabilidad del administrador en la Propiedad Horizontal.
por Nelson G.A. Cossari
A. Responsabilidad frente al Consorcio
a. Marco normativo
Las IV Jornadas Rosarinas dijeron al respecto que:
“La responsabilidad emergente de la función del administrador generalmente es de carácter contractual y solo excepcionalmente extracontractual” (artículo 1107 Código Civil)
Obviamente rige parajuzgar la responsabilidad del administrador la norma del artículo 512: La culpa del deudor en el cumplimiento de la obligación consiste en la omisión de aquellas diligencias que exigiere la naturaleza de la obligación, y que correspondiesen a las circunstancias de las personas, del tiempo y del lugar.
El administrador es responsable ante el consorcio tal como lo es el mandatario ante sumandante, respondiendo por la inejecución de sus obligaciones. Puede acudirse también analógicamente al artículo 59 de la ley de sociedades cuando dice que el administrador debe obrar con lealtad y con la diligencia de un buen hombre de negocios.
No debe olvidarse que existe una tendencia a la profesionalización de la actividad de administrador de consorcios de propiedad horizontal. Hacia laprofesionalización
Conforme el artículo 9 inc. b el administrador puede tratarse de un consorcista o un extraño. Existe sin embargo una tendencia hacia la profesionalización del administrador. Así el proyecto de 1998 en el artículo estableció en el artículo 2007 segundo párrafo que “si no es propietario, o el consorcio tiene más de diez (10) unidades, debe ser elegido entre los que previa acreditación deidoneidad están inscriptos en el registro de administradores que determine la reglamentación de la jurisdicción que corresponda.”
En igual sentido las IV Jornadas rosarinas citadas recomendaron de lege ferenda adoptar una previsión similar a la del proyecto de 1998.
En la ciudad de Buenos Aires se sancionó la ley 941 que crea el “Registro Público de Administradores de Consorcios de PropiedadHorizontal", promulgada el 27 de diciembre de 2002. Conforme la misma el nuevo Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal, estará a cargo de la máxima autoridad del Gobierno de la Ciudad en materia de defensa de los consumidores y usuarios (artículo 1º). Se encuentran obligados a inscribirse las personas físicas o jurídicas que administren onerosamente uno o másconsorcios de propiedad horizontal (artículo 2), se considera que existe onerosidad cuando el desempeño de la administración es efectuado a cambio de una contraprestación, sea ésta en dinero o en especie (artículo 2 del anexo I del decreto reglamentario 706/2003). Otras provincias han seguido el ejemplo.
Dado lo previsto en el artículo 902 del CC deberá tenerse en cuenta también el mayor omenor grado de profesionalización para juzgar la culpa del administrador. Si el mismo es un simple consorcista que administra la cosa común ad honorem casi como una carga impuesta por el resto o si el mismo ejerce la labor profesionalmente haciendo de ello su forma de vida.
Dentro de las obligaciones del administrador se encuentra también las de velar por el cumplimiento de las normas de la ley ydel reglamento. En tal sentido las IV Jornadas Rosarinas de Derecho Civil han dicho que:
“El administrador, en su deber de velar por el estricto cumplimiento de la ley y el reglamento de copropiedad y administración debe impedir utilizando todos los medios a su alcance, la realización de cualquier obra nueva, en las partes comunes, que pretenda realizar un copropietario sin la debidaautorización. Su negligencia al respecto le generará responsabilidad contractual.”
Muchas de las obligaciones que asume el administrador pueden considerarse de resultado. Así la obligación que le impone la ley de contratar el seguro de incendio del edificio u otros seguros que el reglamento le manda contratar.
b. Casuística
1. Administrador que despide erradamente al personal de servicio.
El...