RESUMEN LOCACION

Contratos de Transferencia de Uso
Contratos en donde no se transmite la titularidad de la cosa, ya que el objetivo está puesto en su uso. El contrato de Locación (o de alquiler) es uno de estos contratos.

LOCACION de Cosas:
Hay locación cuando una persona (locador) se obliga a entregar el uso y goce de una cosa durante un tiempo determinado a otra parte (locatario) contra el pago de un preciodeterminado en dinero. Se trata de un contrato de alquiler, en donde no se trasmite la propiedad de la cosa sino sólo su uso, el decir, el empleo y el goce, es decir, el aprovechamiento de la cosa.
No sólo se alquilan inmuebles (casas o departamentos) sino que también se alquilan todo tipo de maquinas de trabajo, grúas, tractores, herramientas. Es muy común el alquiler de libros, equipos de ski,ropa, autos.
SUJETOS
LOCADOR: es el dueño. Puede ser tenedor (no dueño). Varios: estaría frente a un condominio (el locatario tiene que conocer quién es el dueño).
LOCATARIO: Persona que hace uso y goce. Paga el precio. El “inquilino”.


ELEMENTOS del Contrato de LOCACIÓN:
Normas
Plazos
Forma
Prueba

Normas de Locación de inmuebles urbanos
Con respecto a la cosa, los inmuebles que se alquilanpueden estar afectados al régimen de propiedad horizontal o no, pueden ser construidos, o bien terrenos sin construir.
Se consideran incluidos todos los accesorios que sean necesarios para que la cosa cumpla con su destino. El destino debe estar determinado (si es para vivienda u otro destino como puede ser industrial, comercial, turismo). Será lógico entonces que el locatario pretenda tener, porejemplo, agua caliente en una vivienda, pero no podrá exigir un aire acondicionado u otro electrodoméstico, puesto que no tenerlo no implica que “la cosa” no cumpla con su destino (de vivienda).
Por otro lado, el precio es la contraprestación. En dinero, se llama “canon locativo”. Puede estar fijado como un canon periódico o un monto total. La moneda puede ser de curso legal o moneda extranjera.
Puedetambién ser mixto, es decir, en dinero más alguna obligación accesoria. Si bien está prohibida la indexación, en épocas de inflación se pactan de antemano reajustes del precio a lo largo del contrato, lo cual suele hacerse en forma de alquiler escalonado.
En la ley de Locaciones urbanas para el “destino de vivienda”, existen ciertos requisitos para el precio:
Debe ser fijado por mes
No se debenpermitir pagos anticipados por mas de un año
No se pueden pedir depositos en garantia mayores a un mes por cada año que dure la locacion
No se permite cobrar un determinado “valor llave”
EL PLAZO
El plazo es resolutorio: extingue el vínculo. Puede ser expreso o tácito si, por ejemplo, se determina por el cumplimiento del objeto (por ejemplo el alquiler de balcones para un recital).
El máximo legales impuesto por el legislador porque no es deseable la inmovilización de la propiedad. El plazo máximo para los inmuebles urbanos es de 10 años y de 20 años para los predios rurales.
Los plazos mínimos tienen la finalidad de proteger al inquilino, en el sentido de asegurarle el uso de la propiedad por un tiempo más o menos razonable para que le resulte rentable. Estos plazos son de ordenpúblico: no pueden las partes pactar plazos menores. Según el destino varían: el alquiler para vivienda urbana (con o sin muebles) tiene un mínimo de 2 años. Para los restantes destinos, por ejemplo, uso comercial o industrial, el mínimo es de 3 años.
Si se pacta un término menor, el contrato está vigente hasta el plazo mínimo.
Si no se pacta ningún plazo: la solución es la misma, el alquiler estávigente hasta el plazo máximo.
Hay varias excepciones al plazo mínimo. Es decir, el plazo puede ser menor cuando se alquila para:
Sedes de embajada, consulados, organismo internacionales y su personal
Viviendas con muebles con destinos turísticos. Si el contrato supera los 6 meses, se entiende que no es con fines de turismo y rige el plazo mínimo
Ocupación de espacios destinados a guarda de...