Retos En La Valuacion Catastral

PONENCIA: RETOS EN LA VALUACIÓN CATASTRAL.
RESUMEN: Esta presentación expone los desafíos que conlleva la práctica de la
valuación catastral y refiere la solución que la Dirección General de Catastro del
Estado de Veracruz encontró para conformar un sistema de información de
valores e infraestructura que posibilite al gobierno estatal y a los ayuntamientos la
actualización permanente de losvalores catastrales.
I. ANTECEDENTES
El registro catastral es un registro peculiar; en él se asientan, además de los datos
administrativos del propietario o poseedor, un conjunto de características físicas
que describen con toda claridad el inmueble: su superficie y tipo de terreno;
cantidad y tipo de construcciones; estado de conservación; uso del suelo y
servicios de que dispone, entreotros datos. La lista varía dependiendo de la
legislación aplicable en cada estado o municipio.
¿Por qué este afán de detalle? La respuesta es simple: resulta de suma
importancia conocer el valor del inmueble, porque de ese valor dependen el
impuesto predial y el de traslado de dominio, ambos relevantes para la hacienda
municipal, y el Impuesto Sobre la Renta (ISR) de operaciones de compra-ventainmobiliaria, importante para el erario estatal.
II. PROBLEMÁTICA
Las contribuciones sobre la propiedad inmobiliaria son contribuciones al valor de la
propiedad. Al igual que todo impuesto, deben ser justas, equitativas y
proporcionales. Para cumplir con tales requisitos es necesario que la base del
impuesto, en este caso el valor catastral (o alguna porción de él), se determine
conprecisión y bajo los mismos procedimientos para todos los contribuyentes.
El artículo 115 constitucional establece con claridad la obligación de equiparar los
valores catastrales unitarios de suelo, con los del mercado de la propiedad. No
obstante ello, según informes del INDETEC, la mayoría de los estados y
municipios, no ha cumplido con las disposiciones constitucionales de equiparar
valores yadecuar sus respectivos ordenamientos legales. Hasta hace poco, los
valores catastrales se ubicaban muy por debajo del valor real de los inmuebles.
Ello tuvo consecuencias graves: la primera, para el contribuyente, ya que el pago
del impuesto determinado sobre esa base resulta, la mayor de las veces,
inequitativo.
Si a ello sumamos la práctica, más o menos común, de establecer cuotas o pagosmínimos del impuesto, la falta de equidad se agrava. Esta situación se ilustra en la
fig1. donde podemos apreciar que en 1998, el 70% del padrón urbano de
Veracruz, conformado por la población más pobre, pagaba en promedio una tasa
de 18.61 al millar, 9 veces mayor al resto de los contribuyentes.

IM PU E S TO PRE DIA L V E RA C RU Z
PA DRO N U RBA N O .
Rango
01
02
03
04
05

No.cuentas
Valor catastral
mínimo máximo
1.00
30000
850,167
30001
60000
194,105
60001
100000
86,174
100001 200000
52,392
21,950
>200000
1,204,788

S ITU A C IO N 1998
%
Tasa eq.
70.6%
16.1%
7.2%
4.3%
1.8%
100.0%

18.61
2.09
2.05
2.10
2.20

Facturacion
total ( miles $)
prom/cuenta
57,512,130
$
68
16,993,890
$
88
13,599,810
$
158
14,761,170
$
282
25,292,813$
1,152
128,159,813
$
106

Figura1.

Este constituye el primer reto en la valuación catastral. El valor determinado
debe ser preciso, independientemente del método empleado en su cálculo.
El desafío no es fácil. Una característica propia de la valuación catastral es que es
masiva; ello obliga a diseñar esquemas de valuación simples, eficientes,
oportunos y de bajo costo.
La segundaconsecuencia de la subvaluación tiene un impacto negativo sobre las
haciendas municipales y estatales, al limitar la recaudación por concepto, no solo
de impuestos inmobiliarios –predial y traslado de dominio- sino también del
impuesto sobre la renta, producto de la utilidad obtenida en operaciones de
compraventa inmobiliaria. Ello se ilustra en la figura 2, que muestra los datos de...