Régimen de propiedad horizontal y tenencia de animales domesticos

Régimen de propiedad horizontal y tenencia de animales domesticos


Este es un tema que suelen plantearse quienes deciden comprar o alquilar un departamento y tienen mascotas al momento de hacerlo, o luego de mudarse deciden adoptar o comprar un perro o gato. Si bien muchas veces no es tenido en cuenta el reglamento de propiedad para verificar si hace mención a la tenencia de animalesdomésticos, es vital solicitarlo y leerlo antes de tomar la decisión y concretar la venta o el alquiler, para evitar posteriores sorpresas o malos momentos, que pueden llegar en casos extremos, a instancias judiciales.
Pero voy a ahondar primero en todas las posibilidades que se pueden plantear y un análisis de casos jurisprudenciales que se han dado al respecto.
Tenencia prohibida
Como expreséanteriormente, siempre antes de comprar o alquilar un departamento que se encuentre afectado al régimen de propiedad horizontal es de vital importancia leer el reglamento de copropiedad y administración que lo rige, dado que al escriturar se manifiesta la aceptación de todo su contenido, por lo tanto se esta asumiendo la obligación de cumplir con cada una de sus cláusulas.
Si al leer el reglamentovemos que existe una cláusula en la cual se prohíbe la tenencia de animales, no es aconsejable concretar la operación de compra venta o alquiler si tenemos mascotas o interés en tener con posterioridad a la mudanza, ya que de hacerlo se incurre en una violación a dicho instrumento, pasible de sanciones.
Al administrador le basta con acreditar la violación del reglamento (o sea la presencia de lamascota) para realizar las acciones que conduzcan al cese de la infracción es decir al desalojo de las mascotas.
Sin embargo, existen casos en los cuales pese a la prohibición expresa, el consorcio tolera la presencia de mascotas. Aquí, en principio, no cabría una acción legal contra unos, en supuesta discriminación de otros infractores. Pero si existiera alguna situación con respecto a unamascota que produzca molestias, como ser ladridos constantes que perturbe la tranquilidad del resto de los consorcistas, el administrador, puede acreditar la violación del reglamento de copropiedad y exigir el retiro del animal, pese a que otros consorcistas tengan mascotas. Es decir, que en este caso en particular, existe tolerancia pese a la prohibición, pero ante las molestias que pueden ocasionar,el administrador puede actuar haciendo valer el reglamento.
Tenencia permitida
Cuando el reglamento no dice nada sobre el tema mascotas o animales domésticos, debemos interpretar que "lo que no está expresamente prohibido está permitido", por lo cual en estos casos no hay restricción alguna para el ingreso de mascotas al edificio.
Pero es muy importante destacar que si el reglamento decopropiedad no dice nada al respecto, no puede prohibirse con posterioridad por reglamento interno. Lo que si puede hacerse es una reforma del reglamento de copropiedad, lo cual solo puede realizarse a través de una asamblea extraordinaria, con la mayoría absoluta de los consorcistas, y a su vez, esta reforma tiene que estar homologada por escribano público. Sin embargo, esta nueva prohibición en virtudde la reforma del reglamento, no tiene efectos retroactivos, es decir, no se aplica para los consorcistas que ya tenían animales domésticos antes de su reforma, sino que rige para los que se muden luego de dicha reforma.
Animales molestos
El artículo 6º inciso b) de la Ley 13.512 que rige la propiedad horizontal, dice: "Queda prohibido a cada propietario u ocupante de los departamentos o pisosperturbar con ruidos o de cualquier otra manera la tranquilidad de los vecinos...”
Este artículo es el que se invoca cuando a pesar de estar permitida la tenencia de animales domésticos, éstos ocasionan molestias al resto de los vecinos, ya sea por ladridos, porque hacen sus necesidades en las partes comunes, porque son mordedores o causen cierto temor. Esto quiere decir que el administrador,...