Saneamiento y evicción

Concepto de la obligación de saneamiento por evicción

El término evicción procede del latín evincere y significa vencer en juicio. La evicción es un acto que acarrea para el comprador la privación de la propiedad de la cosa comprada, que pasa a ser propiedad de un tercero como consecuencia de una sentencia judicial firme en virtud de un derecho anterior a la compraventa.

ELEMENTOS PARA QUEPROCEDA EL SANAMIENTO POR VICIOS OCULTOS

Sólo en contratos conmutativos

Si bien es cierto que es algo muy particular el limitarse simplemente a los contratos conmutativos es precisamente este tipo de contratos un requisito esencial para la reclamación de los vicios ocultos y las acciones o derechos que le afectado, por esta omisión del enajenante, puede ejecutar.

Es indispensable que seanconmutativos, pues es en estos donde el adquiriente está ciento por ciento seguro de lo que esta adquiriendo y de que la cosa está en buenas condiciones y que la utilidad a la que está destinada no se verá menoscabada por algún defecto, es decir que las prestaciones son ciertas y determinadas. Lo anterior no puede ser posible en otro tipo de contratos como por ejemplo en los aleatorios en dondeno se sabe con certeza cual va a ser la ganancia y por consiguiente lleva un riesgo que incluso puede girar en torno al estado de la cosa misma.

Los vicios deben ser anteriores a la enajenación

Esto es imprescindible para que se puedan reclamar los vicios ocultos, pues es precisamente la anterioridad a la enajenación y su ocultamiento por parte del enajenante lo que constituyen la esencia delsaneamiento por vicios ocultos. Sobra decir que si se presentan después de la adquisición el enajenante por ningún motivo será responsable. De hecho si el adquiriente no puede probar que la cosa enajenada venia ya con los vicios se entenderá entonces que los vicios sobrevinieron después de la adquisición.

Los vicios deben ser ocultos

Por obvias razones, los vicios que afectan a al a cosatiene que ser ocultos para el adquiriente, e incluso para el enajenante, en algunos casos, o que éste sabiendo que los tiene, omite decirle a aquel que la cosa esta afectada y que probablemente no pueda ser usada para la utilidad natural a la que normalmente está destinada.

Lo anterior está regulado por el artículo 2143 del Código Civil para el Distrito Federal que a texto dice:

“ARTICULO2143. El enajenante no es responsable de los defectos manifiestos o que estén a la vista, ni tampoco de los que no lo están, si el adquiriente es un perito que por razón de su oficio o profesión debe fácilmente conocerlos.”

Así las cosas, además de lo trascrito en el párrafo anterior, el enajenante no responde de los vicios ocultos si se los ha manifestado al adquiriente o si éste los conocieracon anterioridad a la adquisición.

Las pruebas de la anterioridad deben ser periciales

Como sabemos los vicios deben ser anteriores a la enajenación, sin embargo no basta con decirlo y afirmarlo, habrá que comprobarlo mediante pruebas periciales que determinarán si los vicios son anteriores a la adquisición o si sobrevinieron después de ésta.

Lo anterior está regulado de manera muy precisaen los artículos 2156, 2157 y 2159 del Código Civil para el Distrito Federal que a texto dicen:

“ARTICULO 2156. La calificación de los vicios de la cosa enajenada se hará por peritos nombrados, por las partes, y un tercero, que elegirá el Juez, en caso de discordia.

ARTÍCULO 2157. Los peritos determinarán terminantemente si los vicios eran anteriores a la enajenación y si por causa de estosno puede destinarse la cosa a los usos para los que fue adquirida.

ARTÍCULO 2159. Incumbe al adquiriente probar que el vicio existía al tiempo de la adquisición, y no probándolo, se juzga que el vicio sobrevino después”

Lo anterior tiene mucha lógica ya que no podemos pretender afirmar que la cosa enajenada tiene vicios ocultos y esperar que con esa simple afirmación el Juez nos conceda...