sector inmobiliario

PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DEL PERU
ESCUELA DE GRADUADOS

PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DEL PERU
UNIVERSIDAD POLITÉCNICA DE MADRID

Maestría en Gestión y Dirección de Empresas Constructoras e
Inmobiliarias

ESTUDIO DE VIABILIDAD DE UN PROYECTO DE VIVIENDA
SOCIAL UNIFAMILIAR EN UN TERRENO DE PROPIEDAD
PRIVADA

Tesis para optar el Grado de Magíster en Gestión y Dirección deEmpresas Constructoras e Inmobiliarias que presenta:

Carlos Hoyos Vértiz

Octubre, 2008

INDICE

INTRODUCCION
CAPITULO 1: ANÁLISIS SITUACIONAL DEL ENTORNO …………………..…

1

CAPITULO 2: EL MERCADO INMOBILIARIO, SEGMENTACIÓN, MERCADO
META Y POSICIONAMIENTO ……………………………………..

24

CAPITULO 3: BÚSQUEDA, EVALUACIÓN Y ELECCIÓN DEL TERRENO ….

58

CAPITULO 4: PRUEBA DEL PRODUCTO –ESTUDIOS DE INVESTIGACION
DE MERCADO ………………………………….............................

83

CAPITULO 5: FACTIBILIDAD COMERCIAL ……………………………………..

106

CAPITULO 6: FACTIBILIDAD TÉCNICA ………………………………………….

128

CAPITULO 7: FACTIBILIDAD ADMINISTRATIVA ……………………………….

156

CAPITULO 8: FACTIBILIDAD ECONÓMICA – FINANCIERA ………………….

174

CAPITULO 9: ANALISIS DE SENSIBILIDAD Y ESCENARIOS ………………..193

CONCLUSIONES …………………………………………………………...........…

209

BIBLIOGRAFÍA ………………………………………………………….……………

215

ANEXOS ………………………………………………………………………………

217

INDICE DE CONTENIDO

INTRODUCCION
CAPITULO 1 - ANALISIS SITUACIONAL DEL ENTORNO
1.1 Etapas de un Proyecto Inmobiliario
1.2 Entorno Político
1.3 Entorno Social
1.4 Entorno Macroeconómico
1.5 Entorno del Sector Construcción eInmobiliario
CAPITULO 2 - EL MERCADO INMOBILIARIO, SEGMENTACION, MERCADO
META Y POSICIONAMIENTO
2.1 El Mercado Inmobiliario en Lima Metropolitana y el Callao.
2.2 Estudio de la Demanda de Viviendas.
2.3 Planeamiento Estratégico.
2.4 Segmentación de Mercados.
2.5 Mercado Meta.
2.6 Posicionamiento.
CAPITULO 3 - BUSQUEDA, EVALUACION Y ELECCION DEL TERRENO –
PERFIL DEL PRODUCTO
3.1 Tipos yFuentes de búsqueda.
3.2 Características y parámetros de valoración.
3.3 El terreno escogido.
3.4 Análisis de Cabida
3.5 Perfil del producto.
3.6 Análisis de Titulación y otros legales.
3.7 Contrato Preparatorio de Compra y Venta.
3.8 Puesta en valor del Terreno.
CAPITULO 4 – PRUEBA DEL PRODUCTO – ESTUDIOS DE
INVESTIGACION DE MERCADO
4.1 Estudios de Investigación de Mercados
4.2 De FuentesSecundarias
4.3 De Fuentes Primarias
4.4 Estudio Cualitativo
4.5 Estudio Cuantitativo
CAPITULO 5 - VIABILIDAD COMERCIAL
5.1 Definición del producto.
5.2 Precio y forma de pago.
5.3 Criterios para precios de lista diferenciados.
5.4 Estudio de la oferta existente.
5.5 Posición competitiva.
5.6 Plan Preliminar de Marketing.
CAPITULO 6 - VIABILIDAD TECNICA
6.1 Levantamiento Topográfico.6.2 Estudio de Suelos.
6.3 Proyecto de Habilitación Urbana y anteproyecto de Arquitectura.
6.4 Elección del sistema estructural. Subestructura-Superestructura
6.5 Estandarización y modulación.
6.6 Proceso constructivo.

6.7 Estimación de costos y plazos de construcción. Ratios.
CAPITULO 7 - VIABILIDAD ADMINISTRATIVA
7.1 Contrato Definitivo de Compraventa del Terreno.
7.2 EstructuraAdministrativa del Negocio.
7.3 Estructura de la Organización Empresarial del Promotor-Constructor.
7.4 Organigrama Funcional para la Gestión del Proyecto.
7.5 Estrategia tributaria del negocio.
CAPITULO 8 - VIABILIDAD ECONOMICO - FINANCIERA
8.1 Conceptos y Consideraciones. Producto, Política de ventas, Costos de
construcción, Estructura de financiamiento (aportes, preventas, crédito
bancario).8.2 Modelo Base de evaluación. : Ingresos, Costos y Estado de Ganancias y
Pérdidas. Indicadores económicos.
8.3 Evaluación Económica – Financiera. Flujo de Caja, Tasa de descuento.
Indicadores Financieros TIR y VAN y Punto de Equilibrio. Capital,
Estructura Deuda/Capital.
CAPITULO 9 - ANALISIS DE SENSIBILIDAD Y ESCENARIOS
9.1 Costo del terreno.
9.2 Precio de venta.
9.3 Costo de...