Sibras

CAF CONTADORES PUBLICOS S.C.
Enero 2009

Grupo SIAC S.C.

Sociedad Inmobiliaria de Bienes Raíces ( SIBRA)
¡Aproveche los estímulos fiscales!

TécniCAFiscal

Boletín Informativo Boletín Informativo

Dentro de los estímulos fiscales que ofrece la Ley del Impuesto sobre la Renta, se encuentran los que se refieren a impulsar el mercado de arrendamiento de inmuebles, a través de unaSociedad Inmobiliaria de Bienes Raíces (SIBRA) Con este objetivo, se otorgan dos tipos de estímulos en los casos en que los contribuyentes aporten inmuebles de su propiedad ó los derechos para arrendarlos a una sociedad que se dedique a rentarlos, como sigue: a) Para quien aporta los inmuebles o derechos, diferir el ISR en la ganancia obtenida al intercambiar su propiedad por acciones de la SIBRA. b)Para la SIBRA, no efectuar pagos provisionales de ISR e IETU. Esto significa que dichos impuestos se causan en forma anual solamente. ¿Cómo se forma una SIBRA? En esencia es una sociedad mercantil con giro inmobiliario, con actividad de arrendamiento de inmuebles. Puede ser nueva o existente. En sus estatutos no es donde se distingue si es o no SIBRA. Es a través de avisos fiscales, donde se informaal SAT que se pretende que se le considere SIBRA, y en consecuencia que no se activen las obligaciones de

pagos provisionales de ISR e IETU. ¿En qué valor se aportan los inmuebles? Como se trata de partes relacionadas, la Ley del ISR requiere que se utilicen precios de mercado, que se manejarían con partes independientes. Por lo anterior, se recomienda que se obtenga un avalúo por un perito.¿Cómo se implementa la aportación de los bienes? La SIBRA decreta un aumento de capital equivalente al valor de mercado de los bienes y se admite la aportación en especie para cubrir el aumento del capital. Esencialmente, se intercambian los bienes inmuebles por acciones. ¿Qué impuestos se causan al aportar? Para quien aporta, se causa el ISR sobre la ganancia, pero se difiere mientras: a) No sevendan las acciones obtenidas en la aportación b) La SIBRA no venda los inmuebles Para la SIBRA, se causa el Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI) que en Nuevo León es 2% (1% si se trata del Usufructo) Aparte se causaría el IVA en caso de construcciones que no sean habitacio-

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nales y cuando se trata de Usufructo. El IVA lo paga la SIBRA al aportante y éste alfisco (disminuyendo el IVA acreditable, en su caso) ¿Cuándo se causan el ISAI y el IVA? Existe la obligación de que las acciones emitidas por la SIBRA por motivo de aumento de capital en especie, permanezcan en la tesorería de la sociedad, por disposición de la Ley General de Sociedades Mercantiles. Lo anterior para asegurarse que los bienes aportados tengan o conserven su valor, al término de eseplazo. El IVA se causa al cobrarse las contraprestaciones y si se interpreta que es cuando se entreguen las acciones en definitiva, entonces se causaría al cumplirse los 2 años. En cuanto al ISAI, consideramos que podría soportarse el mismo criterio. ¿Cuáles son las deducciones fiscales en ISR para la SIBRA? Si la aportación consiste en terrenos y edificios, se deduce por la vía de la depreciaciónel 5% anual sobre el valor de las construcciones (edificios) Por otro lado, si la aportación es por el Usufructo, entonces se deduce por la vía de la amortización, el 15% del monto aportado. Es conveniente recordar que los valores de aportación están basados en un avalúo y, en consecuencia actualizados. ¿Qué se puede deducir para el IETU? Así como para ISR la aportación, desde el punto de vista dela SIBRA, equivale a una adquisición, para IETU también aplica considerarla co-

mo “compra” de un activo y se deduce. Respecto al requisito de haberlo erogado para que sea deducible, consideramos que como se entregan a cambio acciones, los intereses del aportante quedan satisfechos. A mayor abundamiento en el Decreto del 5 de noviembre de 2007, se establece que para el aportante, el momento...