Sistema Frances

Condensualismo y aformalismo
Francés: Evolución

El Código Napoleón es considerado el peor de los sistemas inmobiliarios, existentes. Luego evoluciona y se aproxima a un correcto sistema de publicidad. Pero, primero, antes de examinar esa evolución que se produce a través de la ley del año 1855 y posteriores (rigiendo actualmente la de 1955), vamos a sintetizar las dos bases del sistema delCódigo de Napoleón. Se trata de un sistema consensualista y aformalista.
1_ Por consensualista, entendemos que como regla, las mutaciones inmobiliarias (creación, constitución, modificación, extinción de los derechos reales) se producen sin necesidad de ningún acto material de las partes, de ningún acto registral. Esto se expresa con la afirmación de que por solo fuerza del consentimiento, setrasmite la propiedad tanto entre partes como respecto de terceros, es decir, que se perfecciona con el consentimiento de las partes, y por lo tanto el contrato de compraventa instantáneamente producirá la transmisión de la propiedad.
Vender, se afirma, es enajenar.
Ese principio consensualista puro, francés, del Código de Napoleón, ha experimentado, como todos ustedes saben (incluso por lainformación de la célebre nota al art. 577 del Código Civil Argentino) una modificación en el año 1855 cuando se organizan los registros de transcripciones. A partir de entonces, por el efecto de la compraventa y otros actos, la propiedad pasa entre partes, pero no respeto de terceros. Para que pase respecto de terceros, hace falta la transcripción en los registros inmobiliarios. Ya veremos cuáles sonesos terceros y en qué consiste la transcripción en los registros inmobiliarios.
2_ La segunda característica es la aformalista.
Aformalista significa que los contratos, como regla, no necesitan una forma determinada por la ley: pueden ser hechos en cualquier forma y en particular, la compraventa de inmuebles, en el sistema del Código de Napoleón, puede ser hecha por instrumento privado; puede serhecha oralmente (salvo el problema de la prueba);es decir, no necesita ser hecha por ante notario público. Por supuesto que no todos los actos eran aformales; algunos eran formales como por ejemplo la donación de inmuebles y por ej, la constitución de hipoteca, pero la regla era el aformalismo completo.
Ese sistema aformalista y consensualista fue modificado. el consennsualismo fue modificadopor la ley 1855. Y al aformalismo se le da golpe definitivo de muerte en el año 1955 porque la ley de ese año tiene un artículo cuarto que dice: “Todo documento sometido a publicidad en un registro de hipotecas, debe ser redactado en forma auténtica”. Para nosotros, es decir, antes de comenzar este curso, el artículo no decía gran cosa; pero ahora ya sabemos que lo dice; parecía no decir gran cosaporque habla de todo documento sometido a publicidad en un registro de hipotecas, y uno se imagina que hipoteca. Pero ya les ha aclarado varias veces a ustedes que en el lenguaje de varios países, registro de hipoteca significa registro inmobiliario, porque no es solo para hipotecas sino para todas las mutaciones inmobiliarias.
3_ PRINCIO DE AUTENTICIDAD
Si “todo documento sometido a publicidaden un registro de hipotecas, debe ser redactado en forma autentica” ello significa que todos los contratos deben ser redactados en forma autentica si quieren llegar al registros. Mientras no sean redactados en forma autentica no van a poder llegar al registro; es necesaria la intervención de un notario. De allí que si es redactado por instrumento privado producirá una situación no igual pero siparecida a la de nuestro boleto de compraventa. Va a tener que haber una acción para obtener el acto público.
En el régimen francés, con la compraventa por instrumento privado, va a pasar la propiedad entre partes, pero va a hacer falta la escritura pública para que pueda pasar respecto de terceros, un vez transcripta en el Registro inmobiliario.
2) Pero el artículo dice “todo documento”; no...