Sistema Registral

EL SISTEMA REGISTRAL HISPÁNICO Y SU RÉGIMEN ACTUAL por Luis Moisset de Espanés

I. INTRODUCCIÓN

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1. Las breves nociones que brindaremos aquí sobre el sistema registral hispánico no constituyen un aporte original, sino que -simplemente- tienden a resumir y esquematizar lo que diversos autores españoles han escrito sobre el tema. Nos ha parecido necesario preceder el estudio de la leyvigente, por una reseña de la evolución histórica del problema en la península, no sólo para facilitar la comprensión de sus actuales modalidades, sino también -y muy especialmente- porque algunas de las Reales Pragmáticas que mencionaremos luego, han sido fuente directa de la legislación sobre hipotecas incorporada a nuestro Código Civil por Dalmacio Vélez Sársfield. II. EVOLUCIÓN DE LA PUBLICIDADINMOBILIARIA HISPÁNICA HASTA 1861 2. Tomamos el año 1861 como punto de referencia fundamental, porque en esa fecha se sancionó la denominada "Ley Hipotecaria", que organizó de manera efectiva los Registros de la Propiedad, perfilando el sistema que -pese a algunas modificaciones posterioreses el que permanece sustancialmente en vigencia hasta hoy. a) Influencias romanas y germánicas 3. Algunosautores -como ya se ha visto en otra parte de este curso- suelen encontrar en la traditio un primer antecedente de la publicidad. Creemos, sin embargo, que no ha sido ésta la función de la traditio, sino que tal exigencia responde al formalismo caracte1

. Tema desarrollado en un Curso de Derecho Inmobiliario organizado y dirigido por el Prof. Alberto D. Molinario.

Registral

2 rístico delderecho romano. La idea de publicidad es extraña al derecho romano, tanto en la transmisión de derechos reales, como en la constitución de gravámenes, y los requisitos que encontramos en la mancipatio o en la in iure cessio, no son más que las formas solemnes exigidas para el acto constitutivo del derecho. Lo mismo ocurre en materia de donaciones, con la insinuatio. La traditio ha significado unavance sobre el formalismo, aligerando los rituales de la mancipatio, pero manteniendo como formalidad el requisito de la entrega. 4. En conclusión, el derecho romano presenta las siguientes características: a) No existe ningún régimen de publicidad; b) La transmisión del dominio, y la constitución de gravámenes, exigen la observancia de formas solemnes. 5. En el derecho germánico, en cambio, seadvierte un proceso de evolución que tiende a transformar las primitivas solemnidades, sin eliminarlas, convirtiéndolas en verdaderos medios de publicidad, con el fin de proteger los intereses de terceros, de manera tal que la realización de los actos de publicidad posibilita las adquisiciones a non domino. Debemos señalar también que aquí, a diferencia de lo que ocurre en el derecho romano, hay unadistinción muy clara entre el régimen jurídico aplicable a los muebles, y el que rige a los inmuebles. 6. Los vaivenes de la historia hacen que en la península ibérica se sucedan alternativamente períodos en que predominan influencias romanas, con otros en los cuales prevalecen influencias germánicas, y en el terreno de la publicidad inmobiliaria, asistimos a un enfrentamiento entre dos principioscontrapuestos, que han dejado sus rastros en la evolución histórica de la institución. El período de dominación romana, a principios de la Era Cristiana, con la exigencia de formas solemnes para la constitución del acto, y la falta de un sistema orgánico de publicidad, termina con la invasión de los visigodos, que imponen las ideas germánicas de

3 publicidad. Y luego de la irrupción de losárabes, durante el período de la Reconquista, toman forma los diversos fueros locales, donde las raíces germánicas y españolas tienden a prevalecer sobre el sistema romano de la traditio. 7. Encontramos así la llamada robración que es una especie de corroboración o ratificación pública de las ventas de inmuebles, efectuada por el transmitente y los testigos, cuya intervención da carácter público al...