Sistemas Registrales

Sistemas y Técnicas Registrales: Una visión comparatista
Mg. Rubén Guevara Bringas

1.1 Aspectos generales y concepto
Para lograr la finalidad de seguridad y garantía que constituye la esencia de la
institución registral, los países de gran tradición jurídica, sin excepción, han organizado su
propio sistema de Registro Inmobiliario. En ese sentido, según la concepción básica
definida, la doctrinahabla de sistemas hipotecarios, sistemas de ordenación jurídica de la
propiedad inmueble, sistemas inmobiliarios, sistemas registrales, etc. COSSIO Y CORRAL
define los sistemas registrales como “conjunto armónico de principios que aspira a producir,
mediante la institución del Registro de la Propiedad, la necesaria seguridad del tráfico de los
bienes inmuebles y a la constitución de relacionesreales sobre los mismos, ofreciendo con
ello sólidas bases en que asentar el crédito hipotecario”. Se destacan, pues, las dos notas
de seguridad del tráfico inmobiliario y de garantía para los terceros que contraten con el
titular registral1.
SAN FERNADEZ prefiere hablar de sistema hipotecario como “conjunto de normas
reguladoras de la institución del Registro de la Propiedad”. Para DE LA FUNETEJUNCO,
hay unas notas esenciales, que son comunes a todos los sistemas: la determinación de los
derechos existentes sobre inmuebles y la oportunidad de procurar información a quien
desee saber la situación jurídica de un inmueble2.
Señala Manzano Solano, “a nuestro juicio, es congruente hablar de sistemas
registrales inmobiliarios, por contraposición a los sistemas, técnicas o instrumentos, deefectos jurídicos más o menos acusados, que durante largos períodos históricos, han
organizado la publicidad inmobiliaria al margen de la idea registral. Pueden definirse como
las técnicas jurídicas diferenciadas, utilizadas por el Derecho Comparado, para organizar,
formal y materialmente, la publicidad inmobiliaria a través del Registro de la Propiedad o
registro de derechos inmobiliarios”
1.2Clasificación
De acuerdo a GARCÍA GARCÍA, la clasificación de los sistemas registrales puede
hacerse atendiendo a varios criterios. En todo caso, hay que advertir; señala, que cualquier
clasificación
en este aspecto tiene un valor limitado, pues puede dar lugar a
simplificaciones.
Por ello, a título meramente orientativo y a modo de introducción, podemos señalar
una serie de criterios clasificatorios:
A)Por los efectos de las inscripciones
a) Sistemas de la inscripción constitutiva. Son aquellos en que la inscripción se
requiere o precisa como elemento determinante de la adquisición o constitución
del derecho real. La siguen los sistemas más avanzados, como son los de
Alemania, Suiza, Austria y Australia.
b) Sistemas de inoponibilidad respecto a tercero. La inscripción en estos sistemas
no esconstitutiva entre partes ni determina la adquisición del derecho real, pero
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MANZANO SOLANO, Antonio y MANZANO FERNANDEZ, María Del Mar, Ob. Cit. pág. 71
MANZANO SOLANO, Antonio y MANZANO FERNANDEZ, María Del Mar, Ob. Cit. Págs. 71 y ss.

la falta de inscripción hace inoponible el título no inscrito frente a un tercero que
ha inscrito. Es el principio de que lo no inscrito no perjudica atercero que ha
inscrito. Se sigue en los sistemas latinos de Francia e Italia, fundamentalmente.
Otra clasificación, atendiendo también a los efectos de la inscripción, pero referidos a
la presunción de exactitud, es la siguiente:
a) Sistema de presunción de exactitud. En ellos el asiento registral se presume
exacto, en sus dos variante de presunción de exactitud iuris tantum, derivada
del principio delegitimación registral y de presunción iuris et de jure, en
relación con el tercero hipotecario que reúne determinados requisitos y que
deriva del principio de fe pública registral. Se trata de los sistemas alemán,
suizo y austriaco. El sistema español es también de presunción de exactitud
en esas dos modalidades. En cambio, el sistema brasileño es de presunción
de exactitud en su modalidad de...