Sistemas Registrales

CLASIFICACIÓN DE LOS SISTEMAS REGISTRALES

Besson considera tres sistemas: el sistema francés, el germánico y el australiano (Torrens), cada uno con sus derivados.
Coviello estima dos grandes sistemas: el sistema francés o de transcripción (Francia, Italia y Bélgica); y el sistema germánico o de inscripción (Austria, Prusia y Australia).
Jerónimo González considera por separado y en ordencronológico los sistemas: francés, australiano, alemán y suizo.
Roca Sastre aparte de considerar los sistemas inmobiliarios no regístrales, clasifica exhaustivamente los sistemas inmobiliarios regístrales en: registros con efecto de requisito de oponibilidad, registros con efecto de presunción de exactitud y plena protección de terceros y registros con plena eficacia formal o sustantiva.
I.-Sistema Francés
La evolución del sistema registral francés es contradictoria, plagada de vueltas y replanteamientos, como la propia historia de Francia.
El sistema de publicidad inmobiliaria en Francia fue introducido por la revolución francesa de 1789 que puso en vigor el código hipotecario de 1795 que estaba plagado de innovaciones que favorecían el desarrollo de la disciplina como fue: lainscripción de todas las hipotecas y de las mutaciones sobre el dominio, así como fortaleció el derecho de los acreedores hipotecarios, avances que se consolidaron con la Ley 11 de 1798 de fuerte influencia germana, que fueron desdibujados posteriormente por el Código Napoleónico de 1804, que reinstaló una serie de limitaciones que ya habían sido rebasadas en cuanto a las trasmisiones del dominio y lainscripción de las hipotecas. Los revolucionarios se habían convertido en conservadores.
Con posterioridad sucesivas reformas fueron introduciendo paulatinamente cambios, hasta que la reforma sustancial de 1955-1959 sentó las bases que permitieron definir los rasgos fundamentales de dicho sistema.
Es (consensual) teoría del título y del modo (traditio). Los franceses prescinden de la traditio, sólobasta convenio, contrato sobre un bien. La traditio trasciende al sistema registral francés, ya que la inscripción es declarativa y tiene eficacia la transmisión de los Derechos reales extrajudicial frente a 3ros sin inscripción. Es un sistema de acto, lo que reinscribe es el acto y no el derecho real, se sigue el sistema del folio personal, por lo que se inscribe es el titulo registral y no lafinca, contiene el tracto sucesivo, se exige que el transmitente sea titular inscripto para que el adquiriente adquiera la propiedad registral, oponibilidad frente a 3ros, solo aquellos derechos que están inscriptos, el registrador de la propiedad únicamente verifica la forma en que se realiza el acto no la legalidad del mismo.
2.- Sistema Alemán
Los países que practicaron el derecho germánicofueron en rigor los primeros en desarrollar la publicidad registral y en adoptar como organización en los libros de inscripción el folio real, que no es más que reservar una página particular de los libros para el historial de cada inmueble ó finca, método adoptado por el sistema español antecedente del nuestro. Después de un lento avance en el perfeccionamiento de su sistema que duró varios años eincluyó la promulgación de varias legislaciones, la Ley Prusiana de 1872, el Código Civil de 1896 y las Ordenanzas regístrales de 1900 definieron las características fundamentales dicho sistema que son las siguientes:
a) El registro se encuentra desde el punto de vista técnico, bajo la salvaguarda de un magistrado judicial (juez inmobiliario), a fin de establecer un riguroso control de lalegalidad.
b) Es un sistema de folio real.
c) La inscripción tiene un carácter constitutivo
d) Se respeta el principio del tracto sucesivo
e) El funcionario a cargo (el juez inmobiliario) califica los títulos en cuanto a su validez legal
En el sistema alemán a diferencia de otros que estudiaremos, el registrador es un juez inmobiliario, funcionario del sistema judicial, se practica como ya dijimos...