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Cuando hacemos una tasación por el sistema directo-comparado, donde el tasador debe tomar como base de su labor aquellos antecedentes que obtiene de la zona en que se emplaza el inmueble a valorar, tendrá dos posibles de “comparativos”. O sea, el comparativo de “venta” y el comparativo de “oferta”.- El primero de ellos, “venta”, es aquel antecedente que obtiene el tasador detransacciones reales que se han realizado y, que de averiguaciones realizada a los interesados (comprador-vendedor), agente inmobiliario o escribano, puede obtener el valor real de la operación, la fecha en que se realizó y, por supuesto, el inmueble que se transfiriera. Ese valor, si data de una fecha superior a los 30 días a la fecha en que debe determinar el valor de tasación hacia atrás, deberáactualizarlo conforme los índice que considere más justo (costo de vida, costos mayoristas, costos de la construcción, el dólar estadounidense, el peso argentino de oro, etc.). La idea es llevar el valor histórico a un valor actualizado, máxime en estas latitudes, donde la inflación monetaria es un flagelo monetario y social.- En cuanto al antecedente o comparativo de oferta enseña el Ing.Agrim. Rodolfo H. Pellice que: “son conocidas las dificultades que tienen los tasadores para conocer el precio del inmueble o sea lo efectivamente pagado por él. En operaciones concretas de venta, la dificultad se genera en la reticencia a proporcionar los datos precisos del compromiso de compra venta por parte de operadores, compradores y vendedores y, a la distorsión que se produce en laescritura por la imposición tributaria y la consiguiente evasión impositiva; como también, por la inseguridad de la fecha cierta en que se convino la operación, lo que le resta confiabilidad a la información extraída de la escritura pública.- En caso de ofertas (intenciones de precio), se debe tener en cuenta que las mismas se presentan sobrevaluadas. El vendedor pide algo más de lo queestima conveniente a fin de “enganchar” al comprador mediante una rebaja.- El coeficiente de oferta si bien puede tener un cierto grado de subjetividad, éste se reduce notablemente ante la consulta e indagación de la expresión de precio (oferta).- A los datos de ventas, tras verificar la veracidad de la información para determinar la existencia o no de factoresdistorsionantes de la operación, se le aplica el coeficiente uno (1,00).- Para las ofertas y de acuerdo a la fecha de los antecedentes se utiliza un coeficiente que varía entre 0,95 y 0,80. Para su homogeneización, se multiplicará siempre el valor m2 del lote antecedente por su coeficiente de medidas”.- Lo cierto es y, tal como lo enseñan el Ing. Guerrero y otros importantes autores enla materia, que esa “oferta” dependerá del análisis que haga el tasador del mercado y el producto en cuestión.- Sabemos muy bien que cuan mayor oferta exista (inmuebles que se vendan), y escasa demanda (ofertas de compra), el valor del bien deberá reducirse hasta un nivel que las bisectrices (oferta y demanda) se crucen.- Si al realizar la correcta investigación de la zona enestudio, el tasador observa que existen diez lotes (parcelas, fracciones, solares) a la venta, y que las mismas –en un promedio- llevan más de 5 meses en el mercado (sea por operadores o en forma particular), existe algún elemento que está restringiendo a la demanda para no realizar ofertas (y mucho menos concretar operaciones) de lotes en el perímetro en cuestión.- Será el valor; ola falta de desarrollo de la zona; o que el mercado anda buscando otro tipo de bien?....eso quedará en manos del tasador en averiguarlo y, que deberá exponer en su trabajo. Pero, en función de su investigación surgirá el coeficiente “subjetivo” que dice el Ing. Pellice, deberá aplicar.-El rango inferior a la unidad (1,00), nos indica que debemos “castigar” o “ajustar” al valor o precio de oferta...