Spanisches Mietrecht

Die allgemeine gesetzliche Regelung der „Miete“, befindet sich in den §§ 1.542 bis 1.582 des spanischen Bürgerlichen Gesetzbuches (Código Civil: C.c). In der Praxis werden jedoch vorrangig zwei konkrete Gesetze angewandt, welche sich speziell mit der Materie befassen und aufgrund ihrer Spezialisierung, vor dem C.c Anwendung finden.


Der Artikel befasst sich hauptsächlich mit der Haus-,Geschäfts- und Wohnungsmiete. Inhalt:


1. Haus-, Geschäfts- und Wohnungsmiete

A) Vermietung zu Wohnzwecken (Wohnungsmiete)

B) Vermietung zu anderen Zwecken (Wohnungsmiete, Geschäftsmiete)

C) Allgemeine Bestimmungen (Wichtige Klauseln)

D) Von diesem Gesetz ausgeschlossene Verträge

2. Landpacht

3. Tabellarischer Vergleich der beidenMietformen: A) und B)

4. Empfehlungen für Mieter.

1. Haus-, Geschäfts- und Wohnungsmiete


Das spanische Mietrecht und somit die Mietverträge unterscheiden sich grundsätzlich in zwei Klassen. Im Normalfall sollte der Mietvertrag ausdrücklich darauf hinweisen, für welche der beiden Formen sich entschieden wird. Geregelt sind beide Modalitäten im „Gesetz über städtische Mieten“: LAU: Ley29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos

Das Gesetz ist in 5 Titel gegliedert, hat 40 Paragrafen und ist wie folgt aufgebaut:



Titel I: Anwendungsbereich

Titel II: Vermietung zu Wohnzwecken

Titel III: Vermietung zu anderen Zwecken

Titel IV: Allgemeine Bestimmungen

Titel V: Zuständigkeit



Es wird grundsätzlich lediglich zwischen zwei Miettypen unterschieden:Vermietung zu Wohnzwecken (A)
Vermietung zu anderen Zwecken (B)





Laut § 3 sind die Titel I, IV und V in jedem Fall verbindlich an jeden Mietvertrag anzuwenden. Vertragsklauseln, die Paragrafen der genannten Titel widersprechen, sind somit nichtig und gelten als nicht gesetzt.

Um zu ermitteln, welche der restlichen Titel auf welche der beiden Modalitäten anwendbar sind,betrachten wir zunächst die beiden möglichen Mietformen:



Im folgenden werden wir uns mit den wichtigsten Eigenschaften und Paragrafen dieser beiden Mietformen beschäftigen. Sollten Sie sich lediglich für eine kurze Zusammenfassung interessieren, sehen Sie bitte in die entsprechende Tabelle am Ende des Beitrages.

A) Vermietung zu Wohnzwecken (Wohnungsmiete)

Die Wohnungsmiete istim Titel II LAU geregelt und umfasst die §§ 6 bis 28.



Anwendung:

Nach Artikel 2 bezieht sich die „Wohnungsmiete“ auf Verträge, dessen Objekt ein bewohnbares Gebäudes ist, welches den Zweck der dauerhaften Wohnung hat.



Eigenschaften und Besonderheiten:


Mietschutz:

Im Gegensatz zu der zweiten Mietform (Absatz B) bietet diese den grösstmöglichen Mieterschutz ,dennaus § 4 ist zu entnehmen, dass das Gesetz in seiner Gesamtheit an diese Mietform verpflichtend anzuwenden ist und somit gegensätzlichen Klauseln im Vertrag nichtig sind und als nicht gezeichnet gelten.



„1. Los arrendamientos regulados en la presente Ley se someterán de forma imperativa a lo dispuesto en los Títulos I , IV y V de la misma y a lo dispuesto en los apartados siguientes de esteartículo.

2. Respetando lo establecido en el apartado anterior, los arrendamientos de vivienda se rigen por lo dispuesto en el Título II de la presente Ley, en su defecto, por la voluntad de las partes y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.“



Der Mieter ist somit in jedem Fall durch die gesetzlichen Garantien geschützt, selbst wenn der Vertrag Gegenteiliges ausweist.Automatische Vertragsveränderung:

Eine wichtige Besonderheit dieser Mietform ist die automatische Vertragsverlängerung. Laut § 9, kann die Vertragslaufzeit vertraglich frei gewählt werden, verlängert sich jedoch automatisch, sollte diese weniger als 5 Jahre betragen.

Innerhalb dieser 5 Jahre kann nur von Seiten des Mieters, der Vertrag für beendet erklärt werden. Ein 3 Jähriger...