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MATERIA: Sistemas Catastrales

TEMA 3.2: Valuación Catastral y Valuación Comercial

TEMA 3.2
VALUACIÓN CATASTRAL Y VALUACIÓN COMERCIAL:
DOS ENFOQUES DIFERENTES PARA PROPÓSITOS DISTINTOS.

La Valuación: Método y Objetivo.
La valuación es un proceso de estimación. Un avaluó es una estimación, una opinión. Un
estimado de valor puede ser interpretado, en la más amplia acepción, como larespuesta a una
necesidad, bajo condiciones y circunstancias específicamente establecidas.
Este estimado de valor requiere de experiencia profesional, así como del conocimiento en la
aplicación de ciertos métodos y técnicas.(1)
Los métodos y técnicas de valuación deberán proporcionar respuestas que han de servir plena y
cabalmente a los propósitos que fundamentan la solicitud de los estudios.Los objetivos varían considerablemente y requieren la aplicación de métodos y técnicas
diferentes de valuación. En otras palabras, el método es controlado por el objetivo de la
valuación, ya que esta no constituye una finalidad en sí. El problema no radica en el hecho de
establecer el valor, sino que hay que encontrar un valor o una serie de valores para un propósito
determinado.(2)
ValuaciónCatastral.
Objetivo:
Podemos definir el objetivo de la evaluación catastral que practica la Tesorería del D.F. como la
determinación de la base gravable a la propiedad raíz, para efectos de pago del impuesto predial,
dentro del principio de proporcionalidad y equidad contributivas y en la jurisdicción del Distrito
Federal.
La misma definición del objetivo implica conceptos macroabarcantes: lapropiedad raíz significa
toda la propiedad raíz dentro de la jurisdicción de toda una entidad. Estamos hablando, pues, de
valuación masiva.
Definición de Valuación Catastral.
Para los efectos de pago del impuesto predial se considera: “Valor catastral el que fije a cada
predio de la Tesorería del Distrito Federal. Este valor deberla aproximarse lo más posible al
valor comercial que téngalepredio en la fecha de su avaluó”.(3)
En este caso es importante hacer notar que el valor es el que fija la Tesorería y que deberá
aproximarse al valor comercial.
La referencia que se hace al valor comercial no implica que ambos valores pudieran ser iguales
en un momento dado. En algunos estados del país las leyes en la materia determinan que el valor
catastral no debe ser superior al 50 porciento del valor comercial de un predio. Nuevamente la
referencia entre ambos valores existe, sin precisar la relaciona que deben guardar quedando tal
determinación dependiente de las políticas que al respecto señalé la autoridad.
Vigencia de los Valores Catastrales.
El valor catastral de los predios deberá actualizarse entre otros, en el siguiente caso:
Cuando el valor del predio tenga unaantigüedad de mas de dos años.
Ing. Arturo Leal Bejarano

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TEMA 3.2: Valuación Catastral y Valuación Comercial

En nuestro país la vigencia de los valores catastrales varia entre 2 y 5 años, según la legislación
de cada entidad. De ello se desprende que los valores catastrales sean estáticos en funcione del
lapso que para el efecto determinen lasleyes.
Metodología.
La valuación catastral se hará separadamente para la tierra y para las construcciones permanentes.
La suma de los valores resultantes será el valor catastral del predio.
Este procedimiento es el comúnmente denominado valuación directa o aproximación al costo.
Constituye una fórmula simplista muy generalizada para valuaciones catastrales y combina la
determinación del valorde la tierra por comparación -sistema empleado en las investigaciones de
mercado- con el cálculo del costo de reposición de las edificaciones como nuevas, al que se le
deduce la pérdida de valor ocasionada por depreciación o deterioro físico; Así como por
obsolescencia funcional y económica según el caso.
Resulta obvio que estamos empleando un procedimiento híbrido, ya que relaciona...