Tanteo y retracto

TEMA: TANTEO Y RETRACTO.

SUMARIO: I.1. Definición de Derechos Reales. I.2. Antecedentes Históricos. I.3. Concepto y Características Fundamentales. I.4. Distinción entre Derechos Reales y Derechos Personales. I.5. Clasificación de los Derechos Reales. II.1 Definición. II.2 Clases de Derechos Reales de Adquisición. A) El Derecho de Tanteo. Definición. Momento en que normalmente opera. Contraquién se ejercita. Forma de operar. Finalidad. Efectos. B) El Derecho de Retracto. Definición. Momento en que normalmente opera. Contra quién se ejercita. Forma de operar. Finalidad. Efectos. Clasificación. El Retracto Legal. Definición. Finalidad. Naturaleza jurídica. Efectos.
El Retracto Convencional. Definición. Finalidad. Naturaleza jurídica. Retracto Convencional y Pacto de retroventa.Finalidad del Pacto de retroventa. Naturaleza jurídica del Pacto de retroventa. Efectos del Pacto de retroventa. Efectos de la venta con Pacto de retroventa. Diferencias con otras figuras. Diferencias entre el retracto legal y el retracto convencional.

VI.1. Definición de los Derechos Reales.
Como definición clásica de Derecho Real podemos tomar la siguiente: “Existe Derecho Real cuando una cosase encuentra sometida completa o parcialmente al poder de una persona en virtud de una relación inmediata que puede ser invocada contra cualquier otra”. Esta definición implica, en principio, una relación entre una persona y una cosa, sin que exista intermediario entre el titular y el objeto de ese derecho. Supone un sujeto activo del derecho y una cosa determinada objeto de dicho derecho.

ElDerecho Real, para SÁNCHEZ ROMÁN, es la facultad correspondiente a una persona sobre una cosa específica y sin sujeto pasivo individualmente determinado, contra quien aquella pueda personalmente dirigirse.

El Derecho Real atribuye a su titular un poder o señorío más o menos extenso frente a todos los demás hombres, sobre una cosa de la naturaleza exterior. Implica, pues, un poder de obrarsobre una cosa, usándola o disfrutándola, transformándola o disponiendo de ella; y la pretensión frente a todos los demás de rechazar sus ataques, de excluir su participación en ellos. Lo primero significa el lado interno del derecho; lo segundo y último, el lado externo.

BENITO GUTIÉRREZ opinaba: “en los Derechos Reales no había elemento alguno intermedio entre nuestra capacidad y el objetofuera del deber en que todos están de abstenerse de toda perturbación, no hay individuo directa y personalmente obligado, del cual, y de nadie más, uno deba pedir y pueda esperar que le entregue alguna cosa, que le preste algún hecho, algún servicio; este derecho por su extensión es absoluto, cuya palabra podría emplearse con tanta y más prosperidad que la de derecho real, si no fuera porque elderecho personal, que debería llamarse relativo, daría a entender, lo cual no es exacto, que estaba limitada a la persona, sujeto pasivo del mismo”.

“El Derecho Real es esencialmente personal, pues lo constituye la relación del hombre con sus cosas como propietario por el título de dominio, en cuya virtud puede defenderlas contra toda usurpación, se le da el nombre de real para distinguirlo delpersonal, cuya relación no es directa con la cosa, sino mediata por el intermedio de una persona, derecho en el cual no toda persona es sujeto pasivo, sino sola y limitadamente la que nos está unida por el título del contrato, por el vínculo de la obligación”.

Esta definición clásica del Derecho Real ha sido atacada por PLANIOL pues sostiene que “no es exacto que exista una relación directaentre una persona y una cosa”. Esta relación no es más que un hecho: la posesión, es decir, la posibilidad de retener la cosa y de servirse de ella como dueño. No puede existir relación jurídica entre una persona y una cosa, pues en principio todo derecho es una relación entre personas y esta es una verdad elemental sobre la cual está fundada toda la ciencia del Derecho.

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