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Suelo: presunto culpable

José García Montalvo
Profesor del departamento de Economía y Empresa
Universitat Pompeu Fabra

La intervención de las diferentes administraciones públicas en elmercado de la vivienda es muy intensa. Por una parte se dictan medidas presupuestarias que tienen impacto en el sector en forma de ayudas directas (planes de vivienda) o incidencia impositiva(desgravaciones en el impuesto sobre la renta, IBI, impuesto sobre construcciones instalaciones y obras, etc.). Por otra parte las administraciones públicas tienen una intensa actividad regulatoria que se plasmafundamentalmente en leyes de arrendamientos urbanos, planes urbanísticos y leyes del suelo. Dos características de este intervencionismo, al menos en el caso español, son la falta de coherencia entrelas diferentes medidas y su ineficacia para conseguir los objetivos pretendidos. Las leyes del suelo son un claro ejemplo de cómo fracasa una política pública encaminada a contener el precio de lavivienda a partir de la regulación del suelo. El denominador común de todas ellas (1956, 1976, 1990, refundido de 1992 y 1998) es la hipótesis de que el problema fundamental es la escasez de oferta desuelo. De hecho la ley de 1998 llevó esta teoría al extremo, calificando como suelo urbanizable todo aquel que no era ni urbano ni estaba específicamente protegido. Por desgracia para los reguladoressu hipótesis fundamental es incorrecta: el precio del suelo se fija a partir del precio de la vivienda, especialmente en las fases expansivas del ciclo, y no al revés. Por eso muchos estudios muestranque no existe relación entre la cantidad de suelo urbanizable disponible en un municipio y el precio de las viviendas del mismo.
Una Ley del Suelo tienen tres elementos fundamentales: el régimenjurídico del suelo, su valoración y las normas sobre cesión de aprovechamiento urbanístico a las Administraciones Públicas y reserva para VPO. El anteproyecto de la nueva Ley del Suelo que prepara el...