Tasa Ción Por Comparación

CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO
MODULO 04 – Valoración Inmobiliaria por Comparación
UD 4 – Tasación por comparación según el mercado

1.

VALORACIÓN POR EL MÉTODO DE COMPARACIONES SEGÚN EL MERCADO............................... 2

2.

ETAPAS EN EL PROCESO DE EVALUACIÓN ........................................................................... 2

3.

ESTRATIFICACIÓN DE LAMUESTRA DE MERCADO ................................................................ 3

4.

AMPLIACIÓN DE COMPARABLES ......................................................................................... 3

5.

AJUSTE DE PRECIOS......................................................................................................... 4

6.

UNIDADES MONETARIAS Y DESUPERFICIE.......................................................................... 4

7.

MÉTODO DE COMPARACIÓN MUESTRAS DE MERCADO .......................................................... 7
7.1

CONDICIONES DE APLICACIÓN: .................................................................................. 7

7.2

COEFICIENTES CORRECTORES...................................................................................11

8.

LOCALES COMERCIALES...................................................................................................14

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CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO
MODULO 04 – Valoración Inmobiliaria por Comparación
UD 4 – Tasación por comparación según el mercado

1.

VALORACIÓN POR EL MÉTODO DE COMPARACIONES SEGÚN EL MERCADO

Todos los métodosde valoración inmobiliaria definidos en el tema anterior (véase tema 2.4.)
utiliza datos de las ventas parecidas al inmueble en cuestión, pero los métodos de coste y
capitalización no representan evidencias del valor del mercado, se reducen a comportamientos
subjetivos de las personas interesadas en referencia al inmueble.
El método de comparación según el mercado estima el valor del inmuebleobjeto de evaluación
sobre la base de datos de venta de propiedades parecidas.
Sin embargo, existen una serie de casos en los que la aplicación de este método no es del todo
válida o posible, ya que, por ejemplo, ciertos tipos de propiedades difícilmente se ponen en el
mercado, y no se dispone de suficientes datos sobre ellos. Además los ajustes que se ve obligado a
hacer el valorador, en estecaso, no se basarán en la evidencia del mercado, resultando una tasación
en exceso subjetiva.
A pesar de lo anterior el método de comparación es el más objetivo y adecuado como indicador
de los valores del mercado, de ahí que se le considere como el más relevante desde el punto de vista
de la evaluación inmobiliaria.
2.

ETAPAS EN EL PROCESO DE EVALUACIÓN

Todo proceso de valoración estaguiado por una serie de pasos fundamentales, que
desarrollamos seguidamente.
Se debe realizar un estudio de mercado el cual abarque el conjunto más amplio posible de tipos
o clases de inmuebles que se quiere evaluar. Tiene que ser una información del campo representativa
de la totalidad del parque inmobiliario.
Verificar la información. Debido a actuaciones especuladoras, a promocionesequivocadas, e
intervenciones atípicas, debemos depurar la muestra de campo obtenida hasta la determinación de una
que sea realmente fiable, en cuanto a los criterios del tema 3.3.
Estratificar la muestra de campo depurada según criterios de homogeneidad en los diferentes
tipos de inmuebles, para lograr una posterior comparación. Determinando que características físicas y
locacionales son las másimportantes a la hora de proceder a la aplicación del método de valoración del
mercado.
Comparar el inmueble objeto de la valoración con las ventas obtenidas de valoraciones
anteriores, ajustando su valor en función a las diferencias. Una vez obtenidas las propiedades más
parecidas de los diferentes inmuebles se deben ajustar matemáticamente en función a las diferentes
características de...