Tasa de capitalizacion

JUAN PABLO GÓMEZ MORIN RIVERA, Presidente del Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales, con fundamento en los Artículos 142 de la Ley General de Bienes Nacionales, 5 fracción V del Reglamento del INDAABIN y Normas Séptima y Novena de las Normas conforme a las cuales se llevarán a cabo los avalúos y justipreciaciones de rentas a que se refiere la Ley General de Bienes Nacionales,he tenido a bien emitir el siguiente;

PROCEDIMIENTO TÉCNICO PT-TC PARA LA OBTENCIÓN DE TASAS DE CAPITALIZACIÓN PARA LA VALUACIÓN DE BIENES INMUEBLES.

1.- INTRODUCCIÓN

1.1.- Generalidades

En el presente Procedimiento Técnico se establecen, en forma documental, las bases que permiten unificar y clarificar la utilización de conceptos y técnicas, así como las directivas básicas dela forma en que se deben obtener o construir, las tasas de capitalización, en la aplicación del Enfoque del Ingreso, en los diferentes procedimientos técnicos que emite el Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales para valuar terrenos con construcción habitacional y comercial.

El Enfoque del Ingreso presupone que un virtual o típico inversionista adquiere una propiedad confines de lucro, es decir, en razón de la capacidad que dicho inmueble tiene para generar ingresos. Por ello, la adecuada aplicación de este enfoque requiere del conocimiento de las principales variables que en él intervienen, como son los propios ingresos brutos, los descuentos por concepto de vacíos y cobranza, cuya aplicación origina el ingreso bruto efectivo; los gastos de operación y cuotas demantenimiento, que deducidos del anterior, derivan en el ingreso neto de operación y las tasas de capitalización, a los diferentes niveles de ingreso para obtener la estimación del valor del bien inmueble por medio del mismo enfoque.

1.2.- Criterios Técnicos en que aplica:

El Procedimiento Técnico para la obtención de Tasas de Capitalización, será aplicable para los siguientes criteriostécnicos:

AD-BI Adquisición de Bienes Inmuebles

EN-BI Enajenación de Bienes Inmuebles

IN- BI Indemnización de Bienes Inmuebles

ARR-BI Arrendamiento de Bienes Inmuebles

CO-BI Concesión de Bienes Inmuebles

DJ-BI Diligencias Judiciales de Bienes Inmuebles

1.3.- Premisasa la aplicación de Tasas de Capitalización

• Aquellos procedimientos que incorporan inmuebles sujetos a financiamiento quedan excluidos del presente Procedimiento Técnico.

• La obtención de tasas de capitalización, en el presente trabajo, queda circunscrita únicamente a los casos de propiedades libres de todo gravamen.

• El presente Procedimiento Técnico, no esel más apropiado para los casos de inmuebles que contienen una cantidad importante de áreas individuales en arrendamiento, como puede ser la valuación de edificios completos de oficinas, centros comerciales, conjuntos completos de unidades habitacionales, edificios de usos mixtos, entre otros.

• Tampoco se considera adecuado, para aquéllos bienes en los que su valuación se fundamentaen el tratamiento de la propiedad como un Negocio en Marcha, como pueden ser hoteles, restaurantes, marinas y campos de golf, entre otros.

1.4.- Conceptos y definiciones a usar en este Procedimiento Técnico.

1.4.1 Capitalización.- Técnica de valuación, que se utiliza para convertir en un valor, el ingreso que produce una propiedad.

Hay dos tipos de capitalización:a) La que estima el valor a partir de un ingreso único, llamada capitalización directa, y
b) La que estima el valor a partir de determinar el valor presente de una serie de ingresos que se espera recibir a futuro, llamada capitalización de flujo de efectivo.

1.4.2 Capitalización directa.- Técnica empleada para convertir el estimado del ingreso de un solo año en valor, en un sólo...