Tasa Minima De Rendimiento Aceptable

CAPITULO 4
EVALUACIÓN ECONOMICA

El capítulo anterior resultó útil para identificar todos los aspectos que se deben considerar a
fin de materializar, desde el punto de vista técnico, el proyecto que el inversionista pretende
desarrollar sin caer en complicaciones tales como: incumplimiento de leyes de diversa
índole (ya sean municipales, estatales o federales), mal diseño del producto,proceso
constructivo deficiente o métodos de comercialización poco adecuados. Por otra parte, el
estudio económico permitió conocer el costo asociado que implica la observancia de cada
uno de dichos aspectos. Lo anterior quiere decir que, para desarrollar adecuadamente el
proyecto, el inversionista deberá realizar todas las erogaciones calculadas, ya sea utilizando
capital propio o mediantepréstamos (lo cual también tiene un costo), a fin de recuperarlas
posteriormente y obtener además una ganancia o renta.

En este capítulo se presenta el análisis para determinar si el proyecto es rentable en la forma
esperada por el inversionista, considerando para ello todos los gastos e ingresos que
ocurrirán durante el tiempo de realización de éste, desde el inicio de trámites y licencias,hasta la venta de la última casa. Con este fin, se utilizarán tres técnicas de evaluación
económica: a) Rendimiento de la Inversión, b) Determinación del Valor Presente Neto
(VPN) y c) Cálculo de la Tasa Interna de Retorno (TIR). La primera constituye únicamente
un indicador de la rentabilidad que se podría obtener, pues no considera el valor del dinero
en el tiempo, mientras que las otras dossi lo hacen y por consiguiente, serán válidas para
determinar la aceptación o rechazo del proyecto. Conviene mencionar que para llevar a

178

cabo esta evaluación, se plantean diferentes escenarios de acuerdo a las condiciones
técnicas y de financiamiento que se describieron en el capítulo anterior.
Como análisis adicional, se determinará el grado de sensibilidad que el proyecto tienecon
respecto a dos variables fundamentales: tiempo y costo

4.1 Determinación de la Tasa Mínima de Rendimiento Aceptable (TMAR)
Antes de iniciar la evaluación económica, resulta indispensable determinar la ganancia o
premio que el inversionista desea obtener a cambio de invertir su dinero en la realización
del proyecto. La mejor manera de hacerlo es mediante el cálculo de la TMAR, pues éstarefleja las expectativas de rendimiento de una forma congruente y referenciada a las
condiciones vigentes en el mercado durante el proceso de evaluación.

4.1.1 Cálculo de la TMAR sin financiamiento
Si el inversionista decidiera aportar todo el capital sin solicitar financiamiento, la TMAR se
definirá mediante la siguiente fórmula: TMAR

i

f

if , donde i es el premio al riesgo yf es la inflación. Con ello, se estará cubriendo al dinero invertido de los efectos
inflacionarios al mismo tiempo que se considerará un premio por encima de ellos.

El valor de la inflación se obtuvo del pronóstico de Banamex para el año de 2007, siendo
éste de 3.33% anual. Por otra parte, el premio al riesgo debe estar referido a las condiciones
del mercado de vivienda, pues es el sectorque compete al proyecto en cuestión.

179

Las referencias a utilizar serán un boletín de un análisis bursátil emitido el año pasado por
Scotia Casa de Bolsa, la información proporcionada por Grupo Sitma y las condiciones
observadas durante la realización del estudio de mercado:

a) Scotia Casa de Bolsa emite en su boletín opiniones sobre los precios de las acciones o
rendimientos dediversas desarrolladoras de vivienda del país. En lo particular, dos de ellas
se consideran relevantes por ser empresas que participan dentro del segmento medio
residencial y que además permiten conocer el rango de rendimiento presente en la industria
de la construcción de vivienda. A continuación se citan textualmente:

“Sare se diferencia de las otras empresas del sector por tener la mayor...