Tasacion local comercial

PROCEDEMOS A LA VALORACIÓN DE UN LOCAL COMERCIAL SITUADO EN UNA CALLE DE NIVEL 2 CUYA SUPERFICIE CONSTRUIDA ES DE 250 m2, Y CUYO COEFICIENTE DE TABLA DE FONDO ES DE 0.92.
EL VALOR ESTIMADO DECONSTRUCCIÓN ES DE 400 EUROS/m2.
PARA LA VALORACIÓN DEL LOCAL CONOCEMOS LOS DATOS DE TRES LOCALES TESTIGOS.
LOCAL 1: VALOR DE MERCADO 589.500 EUROS, SU COEFICIENTE DE TABLA DE FONDO 0.86 Y SUPERFICIECONSTRUIDA DE 225 m2. ESTA SITUADO EN UNA CALLE DE NIVEL 1 Y LA CALIDAD DE EDIFICIO ES MUY BUENA ESTIMANDO UN VALOR DE COSTRUCCIÓN DE 580 EUROS/m2.
LOCAL 2: ESTE LOCAL SE ENCUENTRA ALQUILADO, OBTENIENDOUNA RENTA MENSUAL DE DE 3200 EUROS, LOS GASTOS QUE EL LOCAL OCASIONA ANUALMENTE SUMAN UN TOTAL DE 1350 EUROS. TAMBIÉN SE CONOCE QUE EL TANTO POR CIENTO DE CAPITALIZACIÓN BANCARIA UTILIZADA PARAAPLICAR A LOS EDIFICIOS EN ALQUILER ES DEL 4%. EL COEFICIENTE DE TABLA DE FONDO ES DE 0.76 Y TIENE UNA SUPERFICIE CONSTRUIDA DE 325 m2. EL NIVEL DE LA CALLE ES DE 3 Y LA CALIDAD DE CONSTRUCCIÓN ES BUENA,ESTIMANDOSE UN VALOR DE COSTRUCCIÓN DE 480 EUROS/m2.
LOCAL 3: VALOR DEL m2 DE CRUJIA DE FACHADA ES DE 3500 EUROS/m2 EL COEFICIENTE DE TABLA DE FONDO ES DE 0.85, LA SUPERFICIE CONSTRUIDA SON 175 m2. ELNIVEL DE LA CALLE ES 1. LA CALIDAD DE COSTRUCCIÓN ES MUY BUENA, ESTIMANDOSE UNAVALOR DE CONSTRUCCIÓN DE 600 EUROS/m2.
- COMO LOS LOCALES TESTIGOS NO SE ENCUENTRAN DENTRO DEL ÁREA DE INFLUENCIA DELLOCAL A VALORAR DEBEMOS HOMOGENEIZAR LOS VALORES PARA PODER COMPARARLOS.
ESTA HOMOGENEIZACIÓN SE CENTRA EN TRES PARAMETROS:
-SUPERFICIE DEL LOCAL. (CADA 25 m2 2%)
-NIVEL DE LA CALLE. (CADA SALTO DENIVEL DECRECE UN 5%)
- VALOR DE CONSTRUCCIÓN. (DIFERENCIA DE VALOR ENTRE ELLOS)

1º CALCULAMOS VALOR DE CRUJÍA DE FACHADA
Valor medio = Valor de mercado / Superficie construida
Valor de crujíade fachada = Valor medio / Coeficiente de tabla de fondo
TESTIGO 1:
VCF =2620 / 0.86 =3046,51 €/m2
TESTIGO 2 (EN ALQUILER):
Valor de mercado = (Renta anual – Gastos anuales) / Capitalización...