Tazaciones

Universidad Bolivariana – Construcción Civil

2010
TASACIONES
URBANIZACION Y GESTION INMOBILIARIA
Walter Moraga Garrido

* INTRODUCCIÓN 3

* METODOLOGÍAS 4

* METODOLOGÍAS DE TASACION 4

* ENFOQUE DE COSTO DE REEMPLAZO PARA TASAR INMUEBLES TÍPICOS 4
* Procedimiento de tasación 4
* Análisis de la propiedad 5* Aceptabilidad de las edificaciones urbanas usadas 5
* Clasificación de las Edificaciones 7
* Condición Especial Definición 8
* Valor de Tasación del Terreno según Metodología de Valor Residual 9
* Valores Unitarios Base de Edificación (VUBE) para inmuebles típicos 10
* Depreciación 11
* Valor deTasación del Inmueble Típico 11

* ENFOQUE COMPARATIVO O DE MERCADO PARA TASAR INMUEBLES ATIPICOS
HABITUALES 11
* Procedimiento de tasación 12
* Análisis de la propiedad 12
* Análisis del mercado 13
* Análisis de la propiedad en relación a su mercado objetivo 14
* Principio de mayor y mejor uso 16* Tasación del inmueble tipo 17
* Tasación del inmueble especifico 18
* Selección de inmuebles comparables 18
* Evaluación de las diferencias y homogeneización 19

* ENFOQUE PARA TASAR INMUEBLES ATIPICOS NO HABITUALES 20
* Análisis de la propiedad 21
* Valoración de las Edificaciones 22
* Valorde las complementarias 23
* Valoración del inmueble 23

* CONCLUSIONES 24

* ANEXOS 25





INTRODUCCIÓN

La tasación de propiedades es fundamental a la hora de querer comprar o vender una vivienda. En nuestro país, existen dos tipos de avalúo: el comercial y el fiscal. Mientras uno es fijado por las leyes de mercado, el otroes determinado por el Estado. Aunque no tiene relación alguna con el valor comercial de una vivienda, el avalúo fiscal por lo general es menor al precio de mercado de la propiedad, ya que su objetivo no es mercantil, si no que tributario. Es la base para fijar los impuestos territoriales o contribuciones que se debe pagar trimestralmente por una propiedad.

De esta manera, la tasación fiscalestá diseñada bajo un sistema de reevalúo que maneja el SII, donde se tiene en cuenta el valor promedio del metro cuadrado, de acuerdo al comportamiento del mercado de la zona en estudio estableciendo y dependiendo, entre otros factores, de cuál ha sido su renovación. En suma, este tipo de tasación no es referencia para el mercado. Tanto así que el Estado ni siquiera lo usa para el pago deexpropiaciones. El avalúo comercial, en tanto, representa el valor de mercado de una propiedad en un momento determinado. La fijación del mismo se hace en base a tres tipos de tasaciones. Uno de ellos es el enfoque comercial por comparación de mercado.

Se toma en consideración el sector en donde se encuentra, las características propias del inmueble, las obras complementarias, los antecedentes legales yregulatorios, y en base a eso se efectúa una estadística sistematizada de mercado, sobre la cual se propone el precio mínimo, máximo y promedio para el inmueble que se está tasando. El otro enfoque es la valoración por rentabilidad, que establece un valor para una propiedad en base a los cánones de arriendo que ésta puede reportar a su propietario. Y el último, llamado por costo de reposición, seaplica al inmueble en sí, obviando el impacto que pueda tener el terreno en su valor. Este tipo de tasación responde a la pregunta de cuánto me costaría hoy, a valor presente, construir lo que estoy tasando.

METODOLOGÍAS

Conceptualmente, metodología es la ciencia que trata del método o conjunto de reglas que deben seguirse en un estudio, en este caso, de la tasación.

METODOLOGÍAS DE...