Tecnicas y Metodos De Avaluo

MÉTODOS Y TÉCNICAS DE AVALÚOS
Los métodos y técnicas de avalúos de inmuebles ha sido un tema  muy discutido por los diversos profesionales del área de valoración inmobiliaria. En materia de avalúo masivo,  específicamente, los especialistas en valuación no han contado con procedimientos que permitan la homologación del proceso a nivel municipal, dando como resultado que existan formas diferentesde abordar el tema valuatorio catastral. En tal sentido, la determinación del valor de los bienes inmuebles requiere el establecimiento de basamentos fundamentales y universales a  los fines de manejar metodologías homogéneas de valoración masiva, que permita conformar y precisar la riqueza inmobiliaria de los municipios a nivel nacional.
Al Instituto Geográfico de Venezuela Simón Bolívar(IGVSB), ente rector en la materia, le corresponde dictar las normas técnicas de valoración catastral de conformidad con lo establecido en el artículo 46 numeral 10 de la Ley de Geografía, Cartografía y Catastro Nacional. En tal sentido el IGVSB ha definido los métodos de valoración masiva de inmuebles que serán empleados por los municipios del país en su ámbito territorial, a los fines de obtener elvalor catastral de sus inmuebles.
AVALÚO MASIVO
 Consiste en determinar el valor del inventario de los bienes inmuebles de un municipio, mediante la aplicación de métodos de valuación masiva.
Las normas que regulan el régimen de la propiedad y la posesión sobre los bienes, lo que incluye a los inmuebles, se encuentran establecidas en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y enel Código Civil Venezolano.
 PRINCIPIOS DEL PROCESO DE VALUACIÓN

El hombre ha desarrollado criterios que se aplican en el intercambio de bienes o actividades físicas (trabajo), que le permiten obtener una ganancia o satisfacción al momento de realizar una determinada transacción.
Estos criterios constituyen Principios, los cuales sirven para explicar el comportamiento humano en lastransacciones de bienes, ayudando al desarrollo de teorías económicas y de comportamiento social, los cuales aplicados a los bienes inmuebles, permiten predecir el valor de mercado de los mismos. A continuación se muestra un gráfico donde se relacionan los principios y como estos a su vez contribuyen a determinar el valor de mercado del bien inmueble.

MÉTODOS DE VALORACIÓN DE INMUEBLES
Los métodos devaloración inmobiliaria se clasifican en directos e indirectos. En avalúo masivo se aplican diferentes métodos de valoración inmobiliaria, mediante los cuales se conforman la Planta de Valores de la Tierra (PVT) y la Tabla de Valores de la Construcción (TVC), lo que aplica para todo el territorio municipal, tanto para el ámbito urbano como para el ámbito rural.
Método Comparativo de Datos delMercado
Se basa en la utilización de todos los referenciales de compraventa de inmuebles, agrupados por zonas físicas homogéneas, y mediante la aplicación de técnicas estadísticas que permiten definir el valor unitario del inmueble.
Además, es el que representa con mayor fidelidad las variaciones experimentadas en el mercado inmobiliario urbano, característico de mercados donde el suelo se vende enfunción de lo que se pueda construir sobre el mismo (aprovechamiento). Se representa por la formula:
        Análisis del mercado: Vin = VC + VT
            Vin = Valor del Inmueble
            VC = Valor de la Construcción
            VT = Valor del Terreno
Este método se utiliza para la determinación del valor en lotes de terreno, parcelas, parcelas con construcción o mejoras y bienhechurías.Método de Costo o de Reposición
Se aplica para determinar el costo actual de una construcción utilizando los mismos materiales y acabados, para lo cual se elabora un presupuesto de obra de cada una de las tipologías de construcción presentes en el municipio.
Este método es utilizado en la elaboración de la Tabla de Valores de la construcción (TVC).
Métodos Directos
Son aquéllos que...