TEMA 1

Tema 1. Publicidad y Registro de la Propiedad

1. La publicidad registral
La estática de los derechos subjetivos impone que ningún titular pueda ser privado de ellos sin su consentimiento. En cambio, la dinámica de los derechos subjetivos impone que el adquirente de un derecho no pueda ver ineficaz su adquisición en virtud de una causa que no conoció o no pudo conocer.
Esto quiere decir que eladquirente (que ha confiado en lo que en la realidad aparece como aparente) no pueda ser privado de aquello que adquirió.
Esto se evita dando publicidad a los derechos que entran en la dinámica patrimonial, lo cual nos lleva a la necesidad de la existencia del Registro de la Propiedad, público por naturaleza.
En Derecho privado, existe la necesidad de que entre las partes que realizan un negocioreferido al inmueble, el estado de esa finca sea conocido por todos para dar seguridad al tráfico jurídico.
La publicidad inmobiliaria no es muy antigua. Antiguamente, se confundía la publicidad con las solemnidades, pero hay que distinguirlas:
a) Formalidades/solemnidades: tienen lugar entre las partes.
b) Publicidad: afecta a terceros, ya que a ella tienen acceso todo el mundo.
Tradicionalmente,en las transmisiones inmobiliarias existen dos principios:
1) Seguridad del derecho: implica que ningún titular de un derecho pueda ser despojado de él sin su consentimiento.
2) Seguridad del tráfico: en ocasiones, alguien no titular puede transmitir sin perjudicar al que recibe y no sabía la situación de no propiedad.
La seguridad del derecho impide la circulación, pero la seguridad del tráficopuede eliminar los derechos de manos de sus titulares; ambos requieren ser compatibilizados. Para ello surge un Registro público como es el Registro de la Propiedad en nuestro caso.

Aquí surge la publicidad inmobiliaria: es una actividad semejante a la jurisdicción voluntaria, destinada a dar a conocer la situación de una finca desde el momento de su acceso al Registro. Publicidad es, por tanto,tener la posibilidad de conocer.


2. El Derecho inmobiliario registral: concepto.
El Derecho inmobiliario registral es una de las modernas ramas del Derecho civil. No obstante, se discute su propia denominación; hay quien dice que debe llamarse:
Derecho del Registro de la Propiedad.
Derecho Inmobiliario.
Derecho Hipotecario (este último tiene una justificación histórica, ya que la primera LeyHipotecaria es de 1861, anterior al Código civil).
Concepto
El Derecho inmobiliario registral es aquella parte del Derecho civil que regula la constatación en el Registro de la Propiedad de la constitución, reconocimiento, declaración, transmisión, modificación y extinción de los derechos reales sobre fincas y los efectos de dicha registración, así como la expresión y efectos de las garantíasestrictamente registrales.
3. Desenvolvimiento histórico de la publicidad inmobiliaria en el Derecho español con anterioridad a la LH de 1861.
En el sistema inmobiliario español distinguimos las siguientes etapas:
1. Fase primitiva
No puede hablarse realmente de publicidad, sino de meros ritos o fórmulas.
2. Fase de recepción de Derecho romano
Significa el triunfo del sistema romano sobre el germánico. Elabandono de formas solemnes (in iure cessio, mancipatio) da lugar a la traditio.
3. Fase de toma de razón
La propiedad inmobiliaria amortizada no necesitaba registro, al configurarse como “manos muertas”. Pero los gravámenes sí requerían publicidad, lo que dio seguridad al propio inmueble. Distinguimos aquí dentro tres subetapas:
1) Pragmática de D. Carlos y Dña. Juana de 1539, que creó elRegistro de Censos y Tributos.
2) Pragmática de Carlos III de 1768, que creó los oficios de hipoteca, desapareciendo el Registro de Censos y Tributos.
3) Se crea el impuesto de hipoteca, precedente al impuesto sobre derechos reales.


4. Ley Hipotecaria de 1861 y reformas posteriores hasta la Ley Hipotecaria de 1944.
La Ley Hipotecaria de 1861 fue de costosa elaboración, Se decidió finalmente acudir a...