Tema 1

DERECHO CIVIL III.
Prof. Francisco Pertíñez Vílchez


BLOQUE I. MODULO I. LA TIPOLOGÍA DEL DERECHO REAL



1. Concepto y diferencias con los derechos de crédito:

A) No existe una definición legal de los derechos reales, por lo que más allá de la obviedad de ser derechos que recaen sobre “cosas”, su definición y sus caracteres son de naturaleza doctrinal. Por contraposición al derecho decrédito que es el que, recordemos, tiene una persona, acreedor, a que otra persona, deudor, realice una prestación de dar, hacer o no hacer, las características de los derechos reales son las siguientes:

Facultad de realización directa del interés. No necesita la intervención de un tercero para su satisfacción, sólo la abstención general de terceros de realizar actos que impidan el ejercicio de lasfacultades propias del derecho real, mientras que los derechos de crédito necesitan la colaboración del deudor para su satisfacción.

Oponibilidad erga omnes el derecho real se puede hacer valer frente a cualquiera, mientras que el derecho de crédito sólo es oponible, en virtud del principio de relatividad de los contratos al deudor (art. 1257).

Facultad de exclusión. Posibilidad de poner la cosa encondiciones que evite la eventual intromisión o perturbación de terceros (Ejm: facultades del propietario de cercar su finca, art. 388 CC) y de poner fin a una perturbación que se ha consumado ya, mediante el ejerccio de las acciones de defensa de la posesión o de cesación de actividades perturbadoras.

Facultad de disposición. Poder para enajenar el derecho real a un tercero, en cuanto que esobjeto de tráfico jurídico, de limitarlo constituyendo derechos menores (el propietario que constituye un usufructo,una servidumbre, un arrendamiento, una hipoteca o una opción de compra, etc) o para extinguirlo mediante uan renuncia.

En caso de colisión entre derechos reales rige el principio de prioridad “prior in tempore, potior in iure”), en el supuesto de que sean de la misma naturaleza eincompatibles (ejm: dos derechos de propiedad sobre una misma cosa), por lo que se prefiere al que adquiere el derecho con anterioridad, con las importante matización que veremos en relación al titular registral, en virtud del art. 34 LH, que puede hacer prevalecer al titular de un derecho adquirido con posterioridad pero inscrito frente al titular de un derecho adquirido con anterioridad pero noinscrito en el Registro de la Propiedad.


B) Calificación de un derecho subjetivo como “derecho real”:

Teoría clásica: poder directo e inmediato sobre la cosa. Crítica: Derechos reales que no implican un poder directo e inmediato sobre la cosa (hipoteca, servidumbres negativas, derechos de adquisición preferente).

Teoría negatoria de los derechos reales: Atribuyen al titular una pluralidad dederechos de crédito frente a todos los individuos cuyo contenido es un deber de abstenerse de realizar actos que perturben el derecho real

Calificación por su “oponibilidad erga omnes”: Lo que verdaderamente distingue al derecho real de los derechos de crédito es que el ordenamiento jurídico le haya atribuído a su titular la posibilidad de oponerlo a cualquier tercero.

Se puede definir el DerechoReal como una situación jurídica que recae sobre una cosa que confiere a su titular un derecho sobre la misma, consistente en un poder directo sobre ella (propiedad, usufructo, servidumbre), en la realización de su valor para cobrar una deuda que garantiza (hipoteca, prenda) o en un derecho de adquisición preferente que resulta oponible “erga omnes”.


C) Derechos reales discutidos:

Derecho dearrendamiento: Art. 2.5 LH, y 22 Ley Arrendamientos Rústicos 49/2003. (art 14 de la Ley Arrendamientos Urbanos 30/1994).

Derecho de opción de compra: Art. 14 RH

Derechos de aquisición preferente, tanteo y retracto: Art. 1510 CC

Retención (ejm: art. 453 CC)



D) Tipos de Derechos Reales:

Propiedad

Derechos reales limitados:

a) Uso y disfrute: Usufructo, servidumbre, uso, habitación,...